არსებობს სამართლებრივი დაცვის მექანიზმები, როცა ბინას მშენებარე კორპუსში ყიდულობ და ბანკში სესხის აღების ნაცვლად კომპანიასთან აფორმებ ე.წ. შიდა განვადებას? – იურისტი გიორგი ხიმშიაშვილი ამბობს, რომ არსებობს რისკების შემცირების რამდენიმე გზა.
„ბათუმელები“ ზეინაბ მახარაძის შესახებ წერდა, რომელმაც ემიგრაციაში მუშაობით იყიდა ბინა ბათუმში, აქ ჩამოსულს კი, ბინა გასხვისებული დახვდა. აღმოჩნდა, რომ იგი გამონაკლისი არ არის.
„ბათუმელებმა“ ადვოკატ გიორგი ხიმშიაშვილთან ინტერვიუ ჩაწერა:
- გიორგი, რამ შეიძლება დაიცვას მშენებარე კორპუსში ბინის მყიდველი, როცა კომპანია მას ე.წ. შიდა განვადებას უფორმებს და მყიდველს ბანკის სესხის აღება აღარ უწევს?
სამშენებლო მიმართულებით არსებული მოთხოვნის ფონზე, როგორც ბათუმში, ისე თბილისსა და სხვა ქალაქებში ყალიბდება გარკვეული სამართლებრივი ურთიერთობები, რომლის ქცევის წესს, ძირითადად, ადგენენ კომპანიები. კომპანიები ცდილობენ მომავალ მესაკუთრესთან დადონ ე.წ. „შიდა ხელშეკრულებები“ და ამ ხელშეკრულებების რეგისტრაცია რეესტრში არ მოახდინონ.
ამგვარი ხელშეკრულებები კანონიერია, მის დადებას გარკვეული ახსნა და ლოგიკური საფუძვლებიც აქვს: თუ პირი ყიდულობს განვადებით ბინას, ის არ იხდის სრულ თანხას და იხდის თანხის გარკვეულ ნაწილს – ეს შეიძლება იყოს ბინის სრული საფასურის 5%, 10%. ამ დროს კომპანიები ცდილობენ დააზღვიონ საკუთარი ინტერესები და თუ სამომავლოდ პირი არ გადაიხდის სრულ თანხას, მაშინ ჰქონდეთ მექანიზმი, იურიდიული ბიუროკრატიის გარეშე, მოშალონ ხელშეკრულება ქონების უკან დასაბრუნებლად.
რაც შეეხება ასეთი ხელშეკრულებების დროს რისკებს: პირველი რისკი არის ის, რომ ბინის მყიდველი სრულად დამოკიდებული ხდება კომპანიის კეთილსინდისიერებაზე. ეს კეთილსინდისიერება, რა თქმა უნდა, თანამშრომლობის ეტაპზე შეუძლებელია პირმა განსაზღვროს – რომელი კომპანიაა კეთილსინდისიერი, რომელმა შეიძლება დაუშვას შეცდომა, ან აღმოჩნდეს ეკონომიკური კრიზისის ზღვარზე.
ხელშეკრულების დადების შემდგომ არსებობს იმის შესაძლებლობაც, რომ აღნიშნული ბინა კომპანიამ მესამე პირებთან ურთიერთობაში გამოიყენოს უზრუნველყოფის გარანტიად და ბინა დატვირთოს იპოთეკით. პრაქტიკაში ყოფილა შემთხვევები, როდესაც კომპანიას გაუყიდია ბინა მეორედ და მოუხდენიათ შემძენის რეგისტრაცია რეესტრში. რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველზე პირს უჩნდება უფლების დაცვის შედარებით მყარი მექანიზმი, რადგან მას აქვს შესაძლებლობა განაცხადოს, რომ ის არის კეთილსინდისიერი შემძენი.
- როგორც ერთ-ერთი ემიგრანტი ქალის შემთხვევაში მოხდა, ვისზეც „ბათუმელები“ წერდა? მას ბინა გასხვისებული დახვდა, ხოლო მშენებელმა კომპანიამ უთხრა, რომ მევახშისგან დასჭირდა სესხის აღება.
ეს ის შემთხვევაა, რაზეც ზემოთ ვისაუბრეთ, ბინას კომპანია იყენებს საქმიანობის დროს: ტვირთავს იპოთეკით ბანკში, წარადგენს როგორც გარანტიას, ან ე.წ. მევახშეებთან მიმართებით იყენებს ფულის აღებისას. შესაბამისად, უამრავი პრაქტიკული და თეორიული რისკია სწორედ არაკეთილსინდისიერი კომპანიების მხრიდან.
ზოგადად, ჩვენი, იურისტების რეკომენდაციაა მყიდველმა ხელშეკრულება დაარეგისტრიროს რეესტრში. ხოლო თუ ეს არის ნულოვანი განვადება და პირველადი შენატანის გარეშე იდება გარიგება, რა თქმა უნდა, მყიდველი ამ დროს კომპანიის პირობებით ხელმძღვანელობს, მაგრამ როდესაც თანხის ნაწილის მაინც იხდის პირი, მიზანშეწონილია, კომპანიას მოსთხოვოს ხელშეკრულების რეგისტრაცია რეესტრში.
- ამ რეგისტრაციის დროსაც ბინის მესაკუთრედ რჩება ისევ კომპანია, ხომ?
კომპანია შეიძლება დარჩეს მესაკუთრედ, მაგრამ შენ, ბინის მყიდველი რეგისტრირდები მომავალ მესაკუთრედ.
- ეს რისგან გიცავს?
ასეთ დროს კომპანია ვერ გამოიყენებს თქვენს ქონებას, როგორც გარანტიას. ცხადია, ნებისმიერ გარიგებას, რომელსაც დადებს კომპანია ამ ქონებასთან მიმართებით რეესტრი უარს განაცხადებს რეგისტრაციაზე, თუ არ იქნება მომავალი მესაკუთრის თანხმობა.
- როცა კომპანია მევახშისგან სესხულობს თანხას და ბინას დებს გარანტიად, რომელსაც მომავალი მესაკუთრე ჰყავს, დარღვევაა?
თუ კომპანია ამბობს, რომ მე რეალურად თანხა ვისესხე და ამაში ვიხდიდი პროცენტს, ეს არ არის ნასყიდობა-გამოსყიდვა. სამართლებრივი ფორმა და შინაარსი ამ გარიგებისა არის სესხი და იპოთეკა.
დასაბუთებული ვარაუდით, არა მხოლოდ სამოქალაქო ვალდებულება დაარღვია კომპანიამ ემიგრანტი ქალის შემთხვევაში, დასაბუთებული ვარაუდით ეს ქმედება შეიცავს სისხლის სამართლის დანაშაულის ნიშნებსაც, ვინაიდან კომპანიამ მესამე პირის საკუთრება განკარგა.
რა ეტაპზე განკარგა, რა ფორმით და რა კვალიფიკაცია უნდა ჰქონდეს – გამოძიების საგანია, მაგრამ როდესაც შენ გარიგებაში მყოფი, მესამე პირს გადასცემ ქონებას, რომელზეც არსებობს ხელშეკრულება, ეს, რა თქმა უნდა, დანაშაულებრივ ელემენტებს შეიცავს. ეს გარემოებები უნდა გახდეს ინტენსიური გამოძიების საფუძველი.
- გამოდის, როცა ბანკისგან იღებ სესხს და ისე ყიდულობ ბინას, ასე უფრო დაცული ხარ?
დეველოპერული სესხის დროს ბანკი მართავს ერთგვარად ფინანსურ პროცესებს. როდესაც ბინას ყიდულობ, ამ დროს შეგიძლია ბანკისგან მიღო სესხი და ბანკი მართავს ამ პროცესებს. ეს გაძლევს საშუალებას, მიიღო ქონება ყოველგვარი სამართლებრივი ვალდებულებების გარეშე.
ზოგადად, 100%-ით რისკის ოპტიმიზაციას ვერცერთი ხელშეკრულებით ვერ შეძლებ, რადგან მშენებლობის პროცესი წლები გრძელდება და ამ დროს კომპანიის ფინანსური პროცესები ბევრ ფაქტორზე ხდება დამოკიდებული. თუ ეკონომიკური ვითარება კარგად მიდის, ცხადია, კომპანიაც ამ პროცესებს შესაბამისად აგენერირებს, ვგულისხმობ შიდა განვადების პროცესს.
არაერთი დაზარალებულია ისეთი, ვინც ხელშეკრულების რეგისტრაცია მოახდინეს რეესტრში, მაგრამ თავად ბინა არ არის დასრულებული. დაუსრულებელი მშენებლობები არის მეორე გამოწვევა ჩვენს რეალობაში.
ჩემს პრაქტიკაში არის შემთხვევები, როდესაც შიდა ხელშეკრულება დადო ჩემმა კლიენტმა – ემიგრანტი ქალის მსგავსად – მაგრამ ამ დროს დეტალურად შევისწავლეთ კომპანია – დამფუძნებლების პიროვნებებით, მენეჯმენტის გამოცდილებით და ა.შ ამ დროს კლიენტთან ერთად გავიარეთ ყველა თეორიული, პრაქტიკული რისკი და ბიზნეს-რისკი მყიდველმა აიღო. რა თქმა უნდა, ფაქტს, რომ ეს არ იყო კომპანიისთვის პირველი მშენებლობა, ამანაც განაპირობა კომპანიის მიმართ ნდობა.
რატომ არის ზოგადად საწყის ეტაპზე იურისტის კონსულტაცია ან იურისტის ჩართულობა მიზანშეწონილი: ის სწორ გარიგების ფორმას შეურჩევს მყიდველს, დაინტერესებულ მხარეს, რითაც რისკების მინიმალიზება ხდება. მეორე არის ის, რომ ხდება კომპანიის, ასე ვთქვათ, სამეწარმეო საქმიანობის შესწავლა. იმ საჯარო არხებით, რაც ხელმისაწვდომია ადვოკატებისთვის, შესაძლებელია, კომპანიის შესახებ ინფორმაციის მოძიება და ესეც ერთგვარად ამცირებს რისკს.
სამართლებრივი დავების ქვეშ როდესაც არის კომპანია და დებს ახალ გარიგებას, რა თქმა უნდა, ამ დროს იურისტი აკეთებს ანალიზს: რამდენჯერ არის, მაგალითად, სამშენებლო ნებართვაში ცვლილება შესული? კომპანია ფინანსურად სტაბილურია? აქვს თუ არა დეველოპერული სესხი? რა თქმა უნდა, სწავლობ დამფუძნებლების გამოცდილებას, მათ ბექგრაუნდს, მენეჯმენტს და ასე შემდეგ. ამ გზით მაქსიმალურად მიდიხარ რისკების შემცირებაზე. ამ რისკებს, ცხადია, ვერ დააზღვევს იურისტი, მაგრამ შეფარდების დონეზე თუ ავიღებთ, რისკები მცირდება.
- როცა მყიდველი, იგივე ემიგრანტი ქალი არის იმ რეალობის წინაშე, რომ მის მიერ შეძენილი ბინის მესაკუთრე უკვე სხვა პირია, რა სამართლებრივი პერსპექტივა შეიძლება ჰქონდეს დავას სასამართლოში?
ანალოგიური საქმეების შემთხვევაში, სასამართლო პრაქტიკა არის ის, რომ სასამართლო ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულებასთან მიმართებით თუ დაადგენს, რომ რეალურად ეს იყო სესხი-იპოთეკა, ანუ პროცენტს იხდიდა კომპანია მევახშისგან აღებული სესხის სანაცვლოდ, სასამართლოს შეუძლია ხელშეკრულების ტრანსფორმაცია მოახდინოს და დაადგინოს, რომ ეს არ არის ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება.
რა თქმა უნდა, ასეთ დროს შემოდის მნიშვნელოვანი ნაწილი: თუნდაც სესხი-იპოთეკა ყოფილიყო, უნდა შეფასდეს მყიდველის კეთილსინდისიერება სესხი-იპოთეკასთან მიმართებით.
- დადგენადია კეთილსინდისიერების შეფასება, როცა პრაქტიკულად ბინის ახალი მყიდველი, მაგალითად, ამბობს, რომ რეესტრში არ ჩანდა ის, რომ ბინა უკვე გაყიდული იყო?
ეს დადგენადია, კი. სასამართლოს როლი და ფუნქცია ეს არის – დაადგინოს მხარეთა ნება გარიგების დადების დროს, მათი დამოკიდებულება, ინფორმირებულობა. თუ მე ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება დავდე, მაშინ, მაგალითად, პროცენტს რატომ ვიღებდი? ესეც ერთგვარი გარიგების ბათილობის საფუძველია ამ თვალსაზრისით.
ანალოგიურ საქმეებზე, ნასყიდობა-გამოსყიდვებთან მიმართებით, სასამართლოს აქვს უკვე მკაფიოდ ჩამოყალიბებული პრაქტიკა: გარიგების დადება კერძო სამართლებრივ ურთიერთობებში არის მხარეთა ავტონომია, მაგრამ თუ მხარეთა ავტონომია გარკვეულწილად სცდება სახელშეკრულებო ფორმას, შინაარსს და ირღვევა მესამე პირთა ინტერესი, ან მხარეთა ინტერესები, რა თქმა უნდა, სასამართლოს შეუძლია მოახდინოს ხელშეკრულების ანულირება ამ ნაწილში.
- ბინის თავდაპირველი შემძენი რას მიიღებს ხელშეკრულების ანულირებით, ან მისი ტრანსფორმაციით?
თუ არაკეთილსინდისიერება დაუდგინდა მხარეს, მოდავე მხარე მიიღებს სამართლებრივად უნაკლო ქონებას, თავისი საკუთრების უფლებით, ხოლო თუ დადგინდა, რომ კეთილსინდისიერი იყო მხარე გარიგების დადების დროს და მან არ იცოდა ამ კონკრეტული ბინის უფლებრივი ნაკლის შესახებ, შეიძლება მესაკუთრესთან მიმართებით მისი გარიგება ტრანსფორმირდეს, როგორც იპოთეკა და ამ ქონებაზე დარეგისტრირდეს იპოთეკა.
ამ შემთხვევაში მოდავე მხარე მიიღებს საკუთრების უფლებას და რჩება ისევ კომპანია, როგორც პასუხისმგებელი პირი, რომელმაც ეს ვალდებულება უნდა შეასრულოს. ქონების მესაკუთრეს შეუძლია კომპანიის მიმართ დააყენოს ვალდებულების შესრულების მოთხოვნა.
- თუ ეს კომპანია უკვე გაკოტრებულია და სხვა მევალეებიც ჰყავს?
უარესიდან ცუდი შედეგი იქნება ის, რომ ამ მესაკუთრეს [ბინის თავდაპირველ შემძენს] შეიძლება მოუწიოს ამ ვალდებულებების გასტუმრება [ახალ მესაკუთრეს უნდა გადაუხადოს თანხა]. აქ ბევრი ნიუანსია: თუ კომპანია მართლაც უხდიდა პროცენტს იმ პირს, რომელიც გახდა ბინის ახალი მესაკუთრე, ეს პროცენტი უნდა ჩაითვალოს ძირითად თანხაში. ამგვარ დავებში თითოეულ დეტალს გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება, რასაც ეყრდნობა სასამართლო გადაწყვეტილების მიღების ეტაპზე.
