მოიჯარეები არღვევდნენ ხელშეკრულებით განსაზღვრულ პირობებს და დროულად არ იხდიდნენ საიჯარო გადასახადებს – აუდიტი სახელმწიფო ქონების არაეფექტურად განკარგვაზე მიუთითებს და არაერთ პრობლემურ საკითხს განიხილავს.
ანგარიშში 2022 წლიდან 2024 წლის პირველ ივლისამდე პერიოდში უძრავი ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესია მიმოხილული.
აუდიტის ინფორმაციით, მუნიციპალიტეტებში 2024 წლის პირველი ივლისის მდგომარეობით, მიუღებელი საიჯარო ქირის და პირგასამტეხლოს თანხა 742 600 ლარია. ზოგ მუნიციპალიტეტში კი ქირის გადაუხდელობის ან დაგვიანების მიუხედავად არ არის დარიცხული პირგასამტეხლო.
აუდიტის ინფორმაციით, შესწავლის შედეგად გამოიკვეთა, რომ მუნიციპალიტეტებს ქონების მართვის სტრატეგია შემუშავებული არ აქვთ. შესაბამისად, გადაწყვეტილებები არ ეფუძნება სათანადო კვლევას და არასისტემური, ერთეული შემთხვევების ხასიათი აქვს.
მუნიციპალიტეტებს არ აქვთ მოძიებული და იდენტიფიცირებული საჭიროებები თითოეული დასახლების მიხედვით, სერვისების და ინფრასტრუქტურის მდგომარეობის შესახებ. ასევე არ არის განსაზღვრული რაოდენობრივი მაჩვენებლები: „აქედან გამომდინარე მუნიციპალური ინფრასტრუქტურის სერვისების განვითარების, მოქალაქეთა საჭიროებების გამოვლენისა და დაკმაყოფილების მიზნით ქონების ფორმირების პროცესში მუნიციპალიტეტების მიერ განხორციელებული აქტივობები არასაკმარისია.“
- ქონების გასხვისების ინიციატორები მეტწილად მისი შეძენით დაინტერესებული პირები არიან
აუდიტი ყურადღებას ამახვილებს პრაქტიკაზე, როცა ქონების გასხვისების ინიციატორები მეტწილად მისი შეძენით დაინტერესებული პირები არიან. შესწავლით გამოვლინდა, რომ მუნიციპალიტეტებმა შემდგომი გასხვისების მიზნით სახელმწიფოდან მოითხოვეს 104 ობიექტის გადმოცემა-დარეგისტრირება, საიდანაც 76 შემთხვევაში პროცესის დაწყების ინიციატორი იყო დაინტერესებული მხარე.
„ქონების ფორმირების პროცესში, მუნიციპალიტეტების მიერ ჩატარებული არ არის შესაბამისი კვლევა, რომლის საფუძველზე მოიძიებდნენ და გამოავლენდნენ ბიზნესისთვის საინტერესო ქონებას, რომელსაც ასევე შესაძლოა შემოსავლების მოზიდვის მნიშვნელოვანი პოტენციალი ჰქონდეს. შესაბამისად, მუნიციპალიტეტების მიერ განხორციელებული ღონისძიებები ბიზნესგარემოს მხარდაჭერისა და ადგილობრივი შემოსავლების ზრდის მიმართულებით, არასაკმარისია.“
კვლევის მიხედვით, მუნიციპალიტეტების საქმიანობა უძრავი ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესში შემოსავლების მიღების მიზანს ნაწილობრივ შეესაბამება, თუმცა არსებობს გაუმჯობესების პოტენციალი.
„მუნიციპალიტეტებმა, პირველ რიგში, უნდა განსაზღვრონ ის უძრავი ქონება, რომელიც საჭირო არ არის, არ გამოიყენება მუნიციპალური ინფრასტრუქტურის განვითარების, სერვისების მიწოდებისა და მოსახლეობის საჭიროებების დაკმაყოფილების პროცესში. ამ ტიპის, ე.წ. „ჭარბი“ ქონების იდენტიფიცირების შემდეგ კი განკარგონ იგი ბიზნესგარემოს განვითარებისა და შემოსავლების მიღების მიმართულებით. მუნიციპალიტეტებში ამ მიზნით არ არის ჩატარებული შესაბამისი კვლევა, არ არის გამოვლენილი დაინტერესებული მხარეების მოთხოვნა და შესაძლებლობა, უძრავი ქონება განიკარგოს ბიზნესგარემოს გაუმჯობესებისა და დამატებითი შემოსავლების მისაღებად.“
„მუნიციპალიტეტების მიერ ქონების განკარგვის პროცესში მიღებული გადაწყვეტილებები ძირითადად არ ეფუძნება შესაბამის გათვლებსა და ანალიზს – უმჯობესია ერთჯერადი ფისკალური ეფექტი, თუ შემოსავლების მიღება გრძელვადიან პერიოდში ან ადგილობრივი ბიზნესგარემოს განვითარება. აღნიშნული მნიშვნელოვანია ქონების განკარგვის ოპტიმალური ვარიანტის შესარჩევად.“
- აუდიტი ინფორმირებულობის ნაკლებობაზეც ამახვილებს ყურადღებას
აუდიტი მუნიციპალიტეტის ორგანოებს ახსენებს, რომ ვალდებული არიან უზრუნველყონ მოსახლეობის ინფორმირებულობა თვითმმართველობის საქმიანობაში მათი ჩართულობის მიზნით. „კარგი მმართველობის“ პრინციპების დაცვა და მუნიციპალიტეტში მცხოვრები მოსახლეობის ინტერესების გათვალისწინება.
„მუნიციპალიტეტები საინფორმაციო შეხვედრებს პრაქტიკულად არ იყენებენ. სათანადოდ არ აქვთ შესწავლილი არსებული ბიზნესგარემო და ინვესტიციების მოზიდვის რესურსი, არ არის იდენტიფიცირებული ბიზნესისთვის საინტერესო მუნიციპალური უძრავი ქონება და არ არის შემუშავებული პოტენციურ დაინტერესებულ ინვესტორებთან მხარეებთან ეფექტიანი კომუნიკაციის მექანიზმები. შესაბამისად, საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გამოყენებით, ეკონომიკური განვითარების მიმართულებით მუნიციპალიტეტების მიერ განხორციელებული ღონისძიებები არასაკმარისია და სათანადოდ არ არის გამოყენებული ადგილობრივი საინვესტიციო გარემოს განვითარების პოტენციალი.
აუდიტის განმარტებით, მნიშვნელოვანია, საპრივატიზებო ან სარგებლობის უფლებით გადასაცემ ქონებაზე წვდომა [აუქციონში მონაწილეობა] შეეძლოთ დაინტერესებულ პირებს. ამ მიზნის მიღწევის საუკეთესო საშუალება ელექტრონული აუქციონის ორგანიზებაა. მიუხედავად ამისა, ძირითად შემთხვევებში [57%] მუნიციპალიტეტებმა გამოიყენეს ქონების განკარგვის ისეთი მეთოდები, რომლებიც ქმნიან უკონკურენტო ან შეზღუდულ/ ნაკლებად გამჭვირვალე გარემოს [პირდაპირი წესით განკარგვის მეთოდი და საჯარო აუქციონი].
ელექტრონული აუქციონის ორგანიზების უპირატესობას განაპირობებს ის გარემოება, რომ მასში მონაწილეობა ქონების შეძენით დაინტერესებულ პირთათვის ნაკლებ დროსა და ფინანსურ დანახარჯთან არის დაკავშირებული. მიუხედავად ამისა, მუნიციპალიტეტებმა 26 შემთხვევაში ქონება განკარგეს საჯარო აუქციონით, თუმცა დასაბუთებული არ არის განკარგვის აღნიშნული ფორმის გამოყენების მიზანშეწონილობა.
პირდაპირი განკარგვა გამორიცხავს კონკურენციას – შესაბამისად, აუქციონთან შედარებით ნაკლებად გამჭვირვალე ფორმაა, თუმცა მისი გამოყენება კანონით ნებადართულია და ძირითადად ისეთ შემთხვევებში უნდა გამოიყენებოდეს, როდესაც ქონების პირდაპირი ფორმით გადაცემა დაკავშირებულია გარკვეულ ობიექტურ გარემოებებთან ან/და პირდაპირი განკარგვა ითვალისწინებს ისეთ პირობებს, რომლებიც ხელსაყრელია მუნიციპალიტეტისათვის.
აუდირებულ პერიოდში მუნიციპალიტეტებმა პირდაპირი განკარგვის წესით გასცეს სარგებლობით გაცემული ქონების 80%. პირდაპირი განკარგვის წესის გამოყენებით მუნიციპალიტეტებმა შეზღუდეს კონკურენცია და დაკარგეს დამატებითი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა.
ქონების ზუსტი შეფასება მნიშვნელოვანია მისი ღირებულების დასადგენად. განსაკუთრებით იმ პირობებში, როდესაც მუნიციპალიტეტებში ქონების განკარგვის შესახებ ინფორმაციების გავრცელების და დაინტერესებული პირების ჩართულობის პროცესი ხარვეზებით მიმდინარეობს.
შესაბამისად, აუდიტორული დასკვნები უნდა იყოს კვალიფიციურად შედგენილი და იძლეოდეს რწმუნებას საბაზრო ფასებთან შესაბამისობაზე. შესწავლილი აუდიტორული დასკვნების მიხედვით, შეფასებული 286 ქონებიდან, 160-ზე მეტ შემთხვევაში მითითებული არ არის იმ ანალოგების მაიდენტიფიცირებელი მონაცემები, რომლებზე დაყრდნობითაც განისაზღვრა შესაფასებელი ქონების ღირებულება. შესაბამისად, აუდიტის ჯგუფმა ვერ მიიღო რწმუნება, იყო თუ არა შეფასებული ობიექტის ღირებულება განსაზღვრული ან/და დაკორექტირებული შესაბამის ანალოგებზე დაყრდნობით.
