რჩევები ბინის ყიდვის მსურველთათვის – რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება

ბინის ყიდვა გსურთ და დაახლოებით მაინც იცით, როგორ გარემოში გინდათ ცხოვრება, წარმოგიდგენიათ როგორი უნდა იყოს ოთახები: ნათელ ფერებში გადაწყვეტილი თუ შედარებით მუქი და ექსტრავაგანტური. ინტერიერის დიზაინი გემოვნების საკითხია, მაგრამ ბინის ყიდვისას, სანამ ინტერიერამდე მივა საქმე, მნიშვნელოვანია დავაკვირდეთ კორპუსის სამშენებლო მასალების ხარისხს, ბინამდე მიყვანილ კომუნიკაციებს, სადარბაზოს სტანდარტს, ლიფტის ხარისხს, პარკინგის ხელმისაწვდომობას და ა.შ.

ბინის ყიდვისას უამრავი წვრილმანია გასათვალისწინებელი, რაც სამომავლოდ მყარ გარანტიებს და უსიამოვნო სიურპრიზებისგან თავის არიდებას ნიშნავს. არქიტექტორი გიორგი რამიშვილი იმ ძირითად საკითხებზე გვიზიარებს პროფესიონალურ რჩევებს, რასაც აუცილებლად უნდა მივაქციოთ ყურადღება საცხოვრებელი ბინის შეძენისას.

სამშენებლო მასალები

აუცილებლად უნდა შემოწმდეს ქვა, ე.წ. ბლოკი, რითაც სახლი შენდება. არის ქვა, რომელიც ხელითაც კი იმტვრევა. გასათვალისწინებელია კორპუსის, ბინის გარე კედლის სისქე. გარე კედელი 25 სმ-იანი სიგანის „ბლოკით“ უნდა იყოს ნაშენი. საქართველოში ძირითადად 20 სმ-იანი ქვით აშენებენ გარე კედელს, რაც არ არის იდეალური, რადგან კონდენსატს – ნესტსა და ობს იდებს ასეთი სისქის კედელი.

ზოგადად, თბური დაცვის ხარისხი სხვადასხვა სამშენებლო მასალას სხვადასხვაგვარი აქვს. ყველაზე ხელსაყრელი ამ მხრივ აგურია, მაგრამ მაღალი ფასის გამო საქართველოში იშვიათად ვხვდებით აგურით ნაშენ გარე კედლებს ახალ კორპუსებში. თუ ასეთს იპოვით – საუკეთესო შემთხვევისთვის მიგიგნიათ.

თბომედეგობა სხვადასხვა მასალას სხვადასხვა აქვს, კარგ საშენ მასალად მიიჩნევა გარე კედლისთვის მსუბუქი პემზა, რომელიც კარგად უზრუნველყოფს გამტარობას.

სამშენებლო კომპანიის სანდოობა

თუ მშენებარე ბინას ყიდულობთ, აუცილებელია გადაამოწმოთ სამშენებლო კომპანიის სანდოობა, არსებობს სპეციალური ბაზები, სადაც ამა თუ იმ კომპანიის მიერ განხორციელებული პროექტების სია შეგიძლიათ ნახოთ და ადგილზევე დაათვალიეროთ შენობა, ასევე შესაძლებელია მოძიება რამდენად კეთილსინდისიერად წარმართავს კომპანია მშენებლობის პროცესს, აქვს თუ არა დარღვევები მშენებლობის პროცესში და დროულად, გათვალისწინებულ ვადაში ასრულებს თუ არა მშენებლობებს. თუ სამშენებლო კომპანია ბევრჯერაა დაჯარიმებული, არღვევს წესებს და აქვს ანგარიშზე რამდენიმე შენობა, რომლებიც ვერ დაასრულა, არსებობს შანსი, რომ თქვენი მშენებარე ბინაც ვერ ჩაბარდეს დროულად.

სამწუხაროდ, საქართველოში არ ფუნქციონირებენ შუამავალი საკონსულტაციო კომპანიები, რომლებიც დაეხმარებოდნენ ბინის მყიდველებს მთელ ამ პროცესში და შესაბამისად ბინის მყიდველს უწევს თავად გაარკვიოს ნაცნობი სპეციალისტების დახმარებით ბევრი რამ.

მნიშვნელოვანია იურიდიული მხარე, ხომ ნამდვილად თავისუფალია ბინა, არავის სახელზეა და ხომ არ არსებობს გადაყიდვის შესაძლებლობა – უმარავი თაღლითია, ვინც ერთსა და იმავე ბინას რამდენიმე ადამიანზე ყიდის, ყველასგან იღებს თანხას და გარბის. მნიშვნელოვანია იცოდეთ, ბინა ჩაბარებულია თუ არა ქალაქის მერიას, ანუ მიღებულია თუ არა ექსპლუატაციაში. ჩაუბარებელ ბინაში ცხოვრება არასახარბიელოა: ეს ნიშნავს, რომ მშენებელს ჯერ არ აქვს დასრულებული სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული ვალდებულებები.

ლიფტი

მნიშვნელოვანია დავაკვირდეთ ლიფტს: რომელი და როგორი კომპანიის ლიფტია დამონტაჟებული, ხომ არ არის თვითნაკეთი, აქვს თუ არა გავლილი შემოწმება, სასურველია, თუ შენობის ყველა დანადგარის შემოწმების დოკუმენტს გავეცნობით, რადგან ხშირად სახელმწიფო ზერელედ ასრულებს ამგვარ სამუშაოებს.

როცა ბინა ლიფტის გვერდითაა

სასურველია ბინა ლიფტის გვერდით არ იყოს. საბჭოთა ეპოქაში იყო სტანდარტი, რომ საძინებელი და მისაღები ოთახი არ ყოფილიყო ლიფტთან ახლოს. მაგრამ თუ ეს ასე მოხდა, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ მოსალოდნელია მუდმივი ხმაური, რაც გაღიზიანებას იწვევს. ლიფტთან საერთო კედელი თითქმის გარე კედელია. თუმცა არსებობს ულტრათანამედროვე ლიფტები, რომლებსაც ხმა თითქმის არ აქვთ, მაგრამ ასეთ კედელს, რომელიც ლიფტის გვერდითაა, მაინც სჭირდება სპეციალური დამუშავება ხმაურის და ტემპერატურის ცვალებადობისგან დასაცავად.

თუმცა უნდა აღინიშნოს, რომ ლიფტის შახტის კედელი შენობაში ყოველთვის მდგრადია და ჩამოსხმული კედლისგანაა ნაშენი.

ვენტილაცია

დერეფნის ტიპის კორპუსებში, როგორებიც ახლა შენდება საქართველოში, ძირითადად არის ბინები, რომლებსაც ფანჯრები მხოლოდ ერთ მხარეს აქვს და არ არის გამჭოლი.

არ აქცევენ ხშირად ყურადღებას შენობის სანიტარულ პირობებს, განათებას, განიავებას, ვენტილაციას, გამჭოლ განიავებას, ყველაზე ცუდ შემთხვევაში მინიმუმ უნდა იყოს კუთხის განიავება ბინაში.

თუ დერეფნული სისტემისაა კორპუსი, აუცილებლად უნდა იყოს დამონტაჟებული  ვენტშახტები გასანიავებლად.

თანამედროვე მიდგომებით სადარბაზოს სასურველია ჰქონდეს სივრცე: ველოსიპედის, საბავშვო ეტლების გასაჩერებლად, ფოსტის ყუთების განსათავსებლად და ა.შ. დაუშვებელია სადარბაზოს ფასადზე ღიად გადიოდეს  სხვადასხვა კომუნიკაციის მილები.

აუცილებელია ასევე მოვითხოვოთ დენის, გაზისა თუ წყლის კომუნიკაციების გამოცდის აქტი, რაც აჩვენებს, რომ ამ ყველაფრის მილები გამოცდილია და ექსპლუატაციისთვის უსაფრთხოა.

ინსოლაცია

ბინაში მინიმუმ 2-საათიანი განუწყვეტელი ინსოლაცია უნდა იყოს, ეს არის აუცილებელი დრო,  რომ მზემ მიკრობები და ბაქტერიები გაანადგუროს საცხოვრებელ სივრცეში.

იმისთვის, რომ მზე კარგად ეფინებოდეს სახლს, სამხრეთ აღმოსავლეთის მხარეა საუკეთესო, სამხრეთ დასავლეთის მხარეც არ არის ურიგო ამ მხრივ, ჩრდილოეთით მდებარე ბინას ცხადია მზე არ მიადგება.

განვითარებულ ქვეყნებში არის პრაქტიკა ხელოვნური კლიმატის რეგულირებისა სასტუმროებში – ძირითადად, ხანდახან საცხოვრებელ ბინებშიც. რაც ნიშნავს, რომ რეგულირდება ტენიანობა, გათბობა-გაგრილება სტანდარტულად და გარკვეული პერიოდულობით იცვლება ოთახში ჰაერი სპეციალური დანადგარებით.

ქუჩის თუ ეზოს მხარე?

როგორც გიორგი რამიშვილი გვეუბნება, ჰქონია შემთხვევა, როცა კორპუსში ეზოს მხარეს ბინებს მხოლოდ უცხოელები ყიდულობდნენ, ადგილობრივები კი არჩევდნენ ბინას ქუჩის მხარეს. რატომღაც მიიჩნევა, რომ ბინა ქუჩის მხარეს სჯობს, თუმცა ასეთი მდებარეობის საცხოვრებელში ხშირად ხმაურია, მაღალ სართულებზეც. ეზოს მხარეს ბინა შედარებით მშვიდია. მყუდროდ ცხოვრების მოყვარულები, თუ ბინას ეზოსა და ქუჩის მხარეს თანაბარი მოცემულობები აქვს, არჩევენ ბინას ეზოს მხარეს. თუმცა ბინა ქუჩის ხედით გაცილებით ინტერაქციულია და ვისაც ხმაური არ აღიზიანებს, შეიძლება ძალიანაც მოსწონდეს ასეთ ბინაში ცხოვრება.

ჭერის სიმაღლე

არსებობს გაბატონებული აზრი, რომ მაღალი ჭერი კარგი და პრესტიჟულია. ვიზუალურად ეს მართლაც ასეა: სივრცე ჩანს დიდი. თუმცა თუ ასეთ ბინას ვარჩევთ საცხოვრებლად, უნდა გვახსოვდეს, რომ დაგვჭირდება სახლის იმაზე მეტად გათბობა, ვიდრე საშუალო სიმაღლის ჭერის მქონე ბინას დასჭირდებოდა. მაღალჭერიანი ბინა ნაკლებად ენერგოეფექტურია – ზამთარში თბილი ჰაერი მაღლა ადის და გათბობის  მაღალ ტემპერატურაზე ჩართვა დაგჭირდებათ მუდმივად, ოთახების თანაბრად გასათბობად. ამერიკაში ჭერის სიმაღლის სტანდარტი სწორედ ენერგოეფექტურობის შესანარჩუნებლად არცისე მაღალია: 2,40 მ. საერთოდ კი, ოპტიმალურ სიმაღლედ, ზოგადად, მიიჩნევა 2,70-დან 3 მეტრამდე ჭერი.

თუ  ბინის ფართობი დიდია, შესაბამისად ჭერიც მაღალი სჯობს. მაღალჭერიან ბინას ასევე სჭირდება გაცილებით მეტი ჰაერი და უფრო ხშირი, ხანგრძლივი განიავება.

წინ რამეს ხომ არ ამიშენებენ?

არანაირი გარანტია არ გაქვთ, რომ თქვენი საცხოვრებელი ბინის წინ რაიმეს არ ააშენებენ, მით უფრო იმ შემთხვევაში, თუ წინ კერძო სახლები ან სულაც ცარიელი ადგილია. თქვენივე ბინის მშენებელი კომპანიის დაპირება, რომ „წინ არაფერი აშენდება“ ფუჭია. ასეთი დაპირების გაცემა შეუძლებელია. ერთადერთი, რაც შეგიძლიათ, დაკვირვებაა: თუ წინ კერძო სახლებია ან ცარიელი ნაკვეთი, დიდი ალბათობით თქვენ წინ ერთხელაც რამეს ააშენებენ.

ღია გრუნტი კორპუსის ეზოში

ყველა  ცალკე აღებულ სამშენებლო ადგილას უნდა დარჩეს ღია გრუნტი, რომელიც გაატარებს ამ ნაკვეთზე მოსული ნალექისგან დარჩენილ წყალს, ანუ გრუნტში გაჟონავს,  ნაკვეთზე მოსული ნალექი წვიმისა და თოვლის სახით, მთლიანად არ უნდა მოხვდეს სანიაღვრე ქსელში. სანიაღვრე ქსელი, რომელიც მთელ ქალაქში მოსულ ნალექს დაიტევს, გაატარებს და სადმე გადაისვრის, არსად არსებობს.

კარგად დააკვირდით, არის თუ არა მიწის დაუბეტონებელი გრუნტი დატოვებული თქვენს ეზოში. ასეთი გრუნტი სამშენებლო ნაკვეთის  10, 15 % -ს უნდა შეადგენდეს. ამ მოცულობის მიწას შეუძლია მოსული ნალექისგან წარმოქმნილი წყლის 40%-ის გატარება, თანაც ისე უნდა იყოს მოწყობილი სივრცე, რომ წყლის ნაკადი მიემართებოდეს გრუნტისკენ.  წინააღმდეგ შემთხვევაში წვიმისა და თოვლის შემდეგ ეზოში მუდმივად დაგუბებულ ტბებს უნდა ელოდოთ.

არსებობს ფორმალური მოთხოვნები ახალი კოდექსის ამოქმედებასთან ერთად, რომ უკვე ექსპლუატაციაში შესული სახლის მონიტორინგიც განხორციელდეს და გაკონტროლდეს რა როგორ მუშაობს, მაგრამ ამ საქმის შემსრულებელი რეალური სამსახური ჯერ არ არსებობს, მხოლოდ მშენებლობის პროცესში ხდება ბინის შემოწმება.

სამწუხაროდ სამშენებლო მასალების სერტიფიცირებაც საქართველოში ნებაყოფლობითია, უმეტეს მასალაზე ასეა. უკეთეს შემთხვევაში სამშენებლო კომპანია არმატურას ცდის სპეციალური დანადგარებით – გაწყვეტასა და ბეტონშეკუმშვაზე, რაღაც პერიოდულობით ცდიან უძლებს თუ არა ნორმატიულ დაწოლას არმატურა, ეს საკითხები შეეხება შენობის საიმედოობას, სიმტკიცესა და მდგრადობას – კარგია, თუ ჰკითხავთ ბინის ყიდვისას მენაშენეს, აქვს თუ არა ჩატარებული ძირითად სამშენებლო მასალებზე მსგავსი ცდები.