„ბინების გაყიდვებმა იკლო, მაგრამ მესაკუთრეებს ურჩევნიათ, დაელოდონ მყიდველს, ვიდრე ბინას ფასი დაუკლონ,“ – უძრავი ქონების ერთ-ერთი კომპანიის მენეჯერი, თამთა წურწუმია გვიყვება, როგორ გაჭირდა ბინის გაყიდვა ბათუმში.
ბათუმში ბინების შეძენის მსურველებმა რომ იკლო, გამოჩნდა კვლევებშიც: საკონსულტაციო კომპანიის „გალტ & თაგარტის“ კვლევის მიხედვით, სადაც 2024 წლის პირველი კვარტლის მონაცემებია ასახული, ბათუმში ბინის გაყიდვის მაჩვენებელი წლიურად 22.8%-ით შემცირდა. ამავდროულად, ბინის ფასი ბათუმში იზრდება.
რატომ შემცირდა ბათუმში ბინების გაყიდვის მაჩვენებელი? – „ბათუმელები“ უძრავის ქონების რამდენიმე აგენტს, ასევე ბაზრის მკვლევარს ესაუბრა ამ თემაზე.
„დაიწია ნასყიდობაზე მოთხოვნამ, თუმცა მაღალი ფასებია საკმაოდ… ჩემი დაკვირვებით, შეძენის მსურველებმა იკლო უფრო იმიტომ, რომ რუსების ნაკადი გავიდა ქვეყნიდან, ან უკვე შეიძინეს ბინები. მათ ასევე შეიძინეს კომერციული ფართობები, იქვეა საცხოვრებელი ფართობებიც… შესაძლოა, რუსების მხრიდან არც შემცირებულა მოთხოვნა და მიდიან რუსებთან, რომლებიც უძრავი ქონების აგენტებად მუშაობენ.
გასული წლის ზამთრიდან მოყოლებული, გააქტიურებულია ებრაელების მოთხოვნა,“ – გვითხრა თამთა წურწუმიამ, სააგენტო „დისქავერ ბათუმი რეალტორის“ მენეჯერმა.
რა ღირს საშუალოდ ახალი ბინები ბათუმში 2024 წელს?
„ძველ ბათუმში 230 ათას დოლარად გვაქვს ყველაზე იაფი ბინა, 60 კვადრატია. დუმბაძის ქუჩაზე, ანუ ევროპის მოედანზე იგივე 60 კვადრატული მეტრი ბინა 275 ათასი დოლარია. „პორტა თაუერში“ 2 ათასი დოლარიდან იწყება კვადრატულის ღირებულება, ჟორდანიას ქუჩაზე – 1600 დოლარიდან. ახალ ბულვართან, ახლოს გააჩნია ბინის კეთილმოწყობას, ავეჯს ტოვებს თუ არა, ზღვასთან სიახლოვე, ასევე ჩიხია რეალურად, თუ ხედი არსებობს – 60 ათასი დოლარი ღირს საშუალოდ სტუდიოს ტიპის ბინა.
არგუმენტად მისახელებენ იმას, რომ ძველი ბათუმია და პრესტიჟული უბანი, ან ის, რომ მასაც სურს ახალი ბინა იყიდოს და თანხა არ ეყოფა. ურჩევნიათ გვიან გაყიდონ და ფასი არ დააკლონ,“ – გვითხრა თამთა წურწუმიამ.
„შემცირებულია ბინის ყიდვის მსურველი და ამავდროულად ფასები მომატებულია“, – ბათუმში ბინების გაყიდვის პრაქტიკაზე გვესაუბრა მაია აბესლამიძე-ცეცხლაძეც. იგი სააგენტო „ბათუმი ჰოუმის“ დამფუძნებელია.
„ჩემი აზრით, რაც აქციები დაიწყო რუსული კანონის წინააღმდეგ, ამან შექმნა დაბრკოლება, ბევრმა ჯავშნებიც გააუქმა. მეორე მიზეზი მგონია ფასების მატება – ძალიან გაძვირდა ჩვენთან საკვები, ხილი და ბოსტნეულიც.
ზოგადად ამ დროს ბინების გაყიდვა მცირდება. როცა მესაკუთრე ხედავს, რომ ბინა არ იყიდება, ურჩევნია, რომ გაყიდვა შეაჩეროს, იგივე ბინა გააქირაოს და დამატებით ფული გამოიმუშაოს. ზღვის სეზონის დასრულების შემდეგ გაყიდვები ისევ გააქტიურდება,“ – ამბობს მაია აბესლამიძე-ცეცხლაძე.
საქართველოს მოქალაქეებზე უფრო მეტ ბინას ბათუმში რუსები ყიდულობენ – ეს ტენდენცია კომპანიის „გალტ & თაგარტის“ კვლევაში გამოიკვეთა:
„აჭარის უძრავი ქონების ბაზარზე 2023-24 წლებში საქართველოს მოქალაქეები მთლიანი გაყიდვების მხოლოდ 20%-ს შეადგენდნენ, ხოლო რუსეთისა და ისრაელის მოქალაქეებს 24% და 6%-იანი წილები ეკავათ. გაყიდვების მეორე ნახევარი მოიცავდა მოქალაქეებს მსოფლიოს სხვადასხვა ქვეყნებიდან,“ – ვკითხულობთ „გალტ & თაგარტის“ კვლევაში.
ბინების შეძენის დროს საქართველოს და უცხო ქვეყნის მოქალაქეების წილის შესახებ ინფორმაცია, როგორც საკონსულტაციო კომპანიაში გვითხრეს, ბათუმში მოქმედი 5 ყველაზე მსხვილი დეველოპერული კომპანიის 2023 და 2024 წლების გაყიდვების ოფიციალურ მონაცემებს ეყრდნობა.
„ოკუპანტები რადგან არიან, არ გვაქვს უფლება, არ მივყიდოთ მათ ბინები, თუმცაღა სასურველი არაა, ჩემი აზრით, ამ რაოდენობის რუსების შემოსვლა ჩვენს ქვეყანაში. მცირერიცხოვანი ვართ რუსეთთან შედარებით,“ – გვეუბნება თამთა წურწუმია, „დისქავერ ბათუმი რეალტორის“ მენეჯერი, – „როცა ერთი ქვეყნიდან ნაკადი შემოედინება და ამ ბაზარზე ხდები დამოკიდებული, რა თქმა უნდა, ეს ცუდია. მეტი იქნებიან და ძალაც მეტი ექნებათ.
ზოგიერთი მესაკუთრე ამბობს, რომ არ სურს ბინა რუსებს მიაქირაოს, ან მიყიდოს, თუმცა ასეთი შემთხვევები იშვიათია.
მეორე პრობლემაა ის, რომ რუსები და უკრაინელები თავად მუშაობენ უძრავი ქონების გაყიდვასა თუ გაქირავებაზე. ისინი საკუთარი ქვეყნის წარმომადგენლებს უფრო ენდობიან… ვფიქრობ, ეს სფერო ლიცენზირებადი უნდა გახდეს,“ – გვითხრა მან.
„2024 წლის I კვარტალში ბათუმში სულ 209.3 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინა გაიყიდა,“ – ვკითხულობთ „გალტ & თაგარტის“ კვლევაში.
ამ კვლევის მიხედვით, ბათუმში ერთი კვადრატული მეტრი ბინის საშუალო შეწონილი ფასი 2022 წელს 861 აშშ დოლარი იყო, 2023 წელს – 1167 აშშ დოლარი, 2024 წელს – 1316 აშშ დოლარი.
აჭარის სანაპირო ზოლში სად იყიდება ბინები ყველაზე ძვირად და აქტიურად? – „გალტ & თაგარტმა“ კვლევის ფარგლებში ბათუმში 5 ყველაზე მსხვილი დეველოპერული კომპანია გამოჰკითხა. კვლევის შედეგების მიხედვით, გაყიდვების სიმრავლის ჩამონათვალში ახალი ბულვარის მიმდებარე ტერიტორიაა – აქ 2024 წლის პირველ კვარტალში 1315 ბინა გაუყიდიათ, მაშინ როცა, მაგალითად, ძველ ბათუმში – 190, შიდა არეალში – 818, პერიფერიებში კი – 532.
ყველაზე ძვირი ბათუმში ბინა სანაპირო ხაზთან ახლოს [1 კვ.მ – 1994 აშშ დოლარი] და ძველ ბათუმში [1940 აშშ დოლარი] ღირს. გონიოსა და კვარიათში ბინების საშუალო შეწონილი ფასი 2024 წლის პირველ კვარტალში 1637 აშშ დოლარი იყო, ახალ ბულვარში – 1265 აშშ დოლარი, ქალაქი შიდა არეალში- 1110 აშშ დოლარი, პერიფერიებში – 1043 აშშ დოლარი.
კვლევით გამოიკვეთა ისიც, რომ მაშინ, როცა ბათუმში ბინების გაყიდვის მაჩვენებელმა იკლო, ბინების გაყიდვა ქობულეთში გააქტიურდა:
„2024 წლის I კვარტალში ქობულეთის უძრავი ქონების ბაზარზე 201 ტრანზაქცია დარეგისტრირდა, რაც წლიურად 24.1%-იანი ზრდაა,“ – ვკითხულობთ „გალტ & თაგარტის“ კვლევაში.
კვლევის მონაცემებით, ქობულეთში 2024 წლის პირველ კვარტალში 201 ბინა გაიყიდა, ბინების საშუალო შეწონილი ფასი კი [1 კვ.მეტრის] 1200 აშშ დოლარია: „რაც პრემიუმ პროექტების ზრდითაა გამოწვეული. ასევე, უძრავი ქონების ბაზრის ზომა ქობულეთში წლიურად 19.5%-ით გაიზარდა და 11.7 მლნ აშშ დოლარს მიაღწია,“ – ვკითხულობთ კვლევაში.
„მიწოდება ინაცვლებს ქობულეთისკენ“ – ანალიტიკურ მონაცემებზე დაყრდნობით ახალ ტენდენციაზე საუბრობს ზუკა თავყელიშვილი, „გალტ & თაგარტის“ უფროსი ანალიტიკოსი. ის ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ „ბათუმში დეველოპერული მიწები უკვე საკმაოდ მწირია, ფაქტობრივია აღარ არის“ და დეველოპერებმა ჯერ გონიოსკენ და მახინჯაურისკენ, ამჯერად კი ქობულეთისა და შეკვეთილისკენაც გადაინაცვლეს.
ანალიტიკოსის თქმით, ბინების გაყიდვების შემცირება ბათუმში პირდაპირ უკავშირდება მიგრანტების ნაკადს რუსეთიდან.
„ბათუმის ბაზარზე 2020 წელს იყო კლება პანდემიის გამო, თუმცა 2021 წელს მალევე აღდგა გაყიდვები.
2022 წელს იყო ბუმი, რაც უკავშირდება მიგრანტების ჭარბ შემოსვლას. მოთხოვნა გაიზარდა 2022 წლის შემოდგომაზეც, როცა რუსეთში მობილიზაციის დროს მიგრაციის მეორე ტალღა ვიხილეთ. 2023 წელს კი მიგრანტებმა ეტაპობრივად დაიწყეს გადინება ქვეყნიდან. თუ 2022 წელს 17 ათასი ბინა გაიყიდა ბათუმში, 2023 წელს – 15 500-მდე შემცირდა ეს მაჩვენებელი. ეს არაბუნებრივი ზრდა გაიფილტრა, სტაბილურდება მოთხოვნა,“ – მიიჩნევს ზუკა თავყელიშვილი.
როგორ უნდა აიხსნას ის, რომ გაყიდვების რაოდენობა დაახლოებით 23%-ით შემცირდა, ამ დროს კი, ბათუმში ბინა ისევ ძვირდება? – ვკითხეთ ანალიტიკოსს.
„ძირითადად ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი არის დეველოპერების ხარჯები – რა უჯდებათ მათ ერთი კვადრატული მეტრის აშენება.
მოგეხსენებათ, 2021 წლიდან დაიწყო სამშენებლო მასალების მკვეთრი ზრდა, საკმაოდ გაეზარდათ ხარჯები, რაც საბოლოოდ ითარგმნა უკვე გასაყიდ ფასებში. თავდაპირველად პანდემიის დროს გაიზარდა სამშენებლო მასალების ფასები, როცა მიწოდების ჯაჭვები მოირღვა. ბოლო ერთი წელია ჩანს და საქსტატიც აქვეყნებს ამ მონაცემებს, რომ ზოგადად სამშენებლო მასალების ფასი დასტაბილურდა. მთავარი გამოწვევა დეველოპერებისთვის ამჯერად არის მუშახელის სიმწირე – თვიდან თვემდე უძვირდებათ ხელფასების გამო ხარჯები. დეველოპერები პირველად გაყიდვებში [როცა დეველოპერებისგან ყიდულობს პირი ბინას და არა ფიზიკური პირისგან] ცენტრალიზებულად აწესებენ ფასებს.
თუ შევხედავთ ფასების ზრდის ტენდენციას, 2022 და 2023 წლებში იყო ფასების მკვეთრი ზრდის ტემპი, რაც ახლა შენელებულია. მცირედი ზრდა ახლაც არის, რადგან რეალურად ბაზარზე მოთხოვნა ჯერ კიდევ არსებობს, მიუხედავად იმისა, რომ მიგრანტები ქვეყნიდან გადიან,“ – გვითხრა ზუკა თავყელიშვილმა.
ანალიტიკოსი იმასაც შენიშნავს, რომ თბილისთან შედარებით, მაგალითად, ბათუმი სენსიტიურია მიგრანტების გადინებაზე.
„შესაბამისად, მიგრანტების გადინება ბევრად მძაფრად აისახა ბათუმზე, ვიდრე თბილისზე. თუ შევადარებთ, თბილისში უძრავი ქონების დაახლოებით 10-15 %-ს ყიდულობს უცხოელი, ბათუმში 50-60 %-ზე მეტია ეს მაჩვენებელი.
მოგეხსენებათ, რუსეთიდან მიგრანტები ძირითადად შემოვიდნენ ბათუმსა და თბილისში. ამან გაზარდა საინვესტიციო მიმზიდველობა და მოჰყვა გაყიდვების ზრდა“.
რა მასშტაბის შემცირებაა ბინების გაყიდვების მაჩვენებლის კლება 23%-ით? ნიშნავს თუ არა ეს იმას, რომ ბინები ბათუმში გაიაფდება? – ანალიტიკოსს ბინების გაიაფების მოლოდინი ნაკლებად აქვს, თუმცა შენიშნავს, რომ მნიშვნელოვანია ოქტომბრის არჩევნები და თანმდევი პროცესები.
„გააჩნია, პოლიტიკურად დატვირთული პერიოდი როგორ აისახება მოთხოვნაზე, თუ გაყიდვები შემცირდება, შესაძლოა, მცირედი კორექცია ვიხილოთ ბაზრის ფასებზე წლის ბოლომდე. პოლიტიკური პროცესები ინვესტორებისთვისაც მნიშვნელოვანია.
ქვეყნის შიდა სტაბილურობა როცა კითხვის ნიშნებს აჩენს, მნიშვნელოვანია ინვესტორისთვის. მყიდველი ამ დროს ფიქრობს, ხომ არ გადაავადოს შეძენა, რადგან ის ვერ ხედავს ზუსტად, რა შეიძლება მოხდეს. უძრავი ქონების შეძენას საკმაოდ მაღალი, 9-10% ამონაგები აქვს. ასე რომ, საინვესტიციო მიზნითაც ყიდულობენ ბინებს ბათუმში,“ – აღნიშნა „ბათუმელებთან“ ზუკა თავყელიშვილმა.
