რა მოხდება თუ ჩაუბარებელ კორპუსში ნაყიდი ბინის დარეგისტრირებას მოინდომებ – ახალი წესი

ამ დრომდე უკანონოდ აშენებულ კორპუსს მშენებელი საჯარო რეესტრში უპრობლემოდ არეგისტრირებდა, არც დოკუმენტებში ფიქსირდებოდა რაიმე სახის ჩანაწერი იმის შესახებ იყო თუ არა კონკრეტულ ნაკვეთზე ახალაშენებული, დაშენებული ან მიშენებული ფართობი კანონიერი. შესაბამისად ამ ფართობების გაყიდვით ფულის შოვნას არაფერი აფერხებდა.

ვწერდით ისეთ შემთხვევებზეც, როცა რეესტრმა დაარეგისტრირა შენობა მიუხედავად იმისა, რომ მუნიციპალიტეტისგან ჰქონდა წინასწარი შეტყობინება, რომ ის უკანონოდ იყო აშენებული.

როცა კონკრეტული შენობის ფართობის გაზრდის დაფიქსირების მოთხოვნით რეესტრს ყოველ წელს მიმართავდნენ და რეესტრიც ყოველგვარი შეფერხების გარეშე არეგისტრირებდა მათ, მიუხედავად იმისა, რომ ისინი უკანონოდ აშენდა.

ვწერდით ისეთ შემთხვევაზეც როცა უკანონოდ აშენებული ფართობები საჯარო რეესტრში თავად მუნიციპალიტეტების მერებმა და საკრებულოს თავმჯდომარემ დაირეგისტრირეს.

მიდგომა შეცვალეს. ფართობს ისევ დაარეგისტრირებენ, თუმცა დოკუმენტებში გაჩნდება ჩანაწერი იმის შესახებ, რომ მარეგისტრირებელმა ფართობის კანონიერების დამადასტურებელი დოკუმენტი  ვერ წარადგინა:

„რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად მზადდება ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, სადაც შესაბამის განყოფილებაში ინფორმაცია აისახება მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობა-ნაგებობაზეც, ჩანაწერით – „სამშენებლო დოკუმენტაციის გარეშე“ – განგვიმარტეს საჯარო რეესტრში.

ბათუმის მუნიციპალური ინსპექციის სამშენებლო და უსაფრთხოების საჯარო ზედამხედველობის სამსახურის უფროსი, ირაკლი მოქია ხშირად განმარტავდა, რომ ეს იყო ერთგვარი დამაბრკოლებელი, რადგან  მშენებელს აძლევდა შესაძლებლობას მერიის გვერდის ავლით მოეგვარებინა პრობლემა.

ამჯერად გვინდოდა მისთვის გვეკითხა, რას შეცვლის ეს სიახლე კონტროლის გაძლიერების თვალსაზრისით და კიდევ რა პრობლემები რჩება, რისი მოგვარებაც მნიშვნელოვანი იქნებოდა ეფექტური შედეგისთვის. თუმცა ის არ დაგველაპარაკა, უარის მიზეზად ხელმძღვანელის, არჩილ კონცელიძის გადაწყვეტილება დაგვისახელეს.

შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე უფლების რეგისტრაციის წესი საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის  ბრძანებით „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის მე-16 მუხლით არის განსაზღვრული.

ინსტრუქციის მე-16 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებული მონაცემების საფუძველზე ხორციელდება.

ინსტრუქციის მე-16 მუხლის შესაბამისად [ მე-9 პუნქტი] მშენებარე შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის დაინტერესებულმა პირმა სააგენტოში უნდა წარადგინოს კანონმდებლობით განსაზღვრული სამშენებლო დოკუმენტაცია, ხოლო მშენებლობის დასრულებისას მისი ვარგისად აღიარების, ანუ, ექსპლუატაციაში მიღების დამადასტურებელი დოკუმენტი.

„ამდენად, შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის აუცილებელია შესაბამისი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის არსებობა.“

რაც შეეხება ბოლო ჩანაწერს, რომელიც ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ, შენობის რეესტრში დარეგისტრირებას შეეხება – ეს ჩვენს სივრცეში, ბათუმში და მთლიანად ქვეყანაში საჩქარო საქმედ არ  ითვლება,  შეიძლება ათწლეულიც გავიდეს ისე, რომ დასრულებული და ფუნქციონირებადი შენობა რეალურად ჩაუბარებელი იყოს, ასეთი ბევრია.

საქმე იმაშია, რომ ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტით რეესტრში მისვლას არავინ ჩქარობს, ეს არავის სჭირდება. უკანონოდ აშენებულ კორპუსში ბინების გაყიდვას, მისი ექსპლუატაციაში მიუღებლობა ხელს ვერ უშლის, არც ნებართვის პირობების დარღვევით აშენებულ შენობაში სასტუმროს გახსნას უქმნის რაიმე ბარიერს.

ცოტა ადრე მსგავსი პრობლემების განხილვისას საჯარო რეესტრიდან გვპასუხობდნენ, რომ რეესტრი მარეგისტრირებელი ორგანოა და მშენებლობის კანონიერების გარკვევას ვერ დაიწყებს, ამჯერად კი ცოტა მეტი მოინდომეს.

საჯარო რეესტრი გვწერს:

„საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, როგორც ადმინისტრაციული ორგანოს მიზანია, სარეგისტრაციო წარმოების პროცესში უზრუნველყოს გარემოებათა გამოკვლევის სრულყოფილების ხარისხი, მოქალაქეთა სიცოცხლისა და ჯანმრთელობისთვის უსაფრთხო გარემოს შენარჩუნება და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა.“

უსაფრთხო გარემოს საჭიროებაზე არასამთავრობო ორგანიზაციებში გაერთიანებული არაერთი სპეციალისტი საუბრობდა. ისინი დაჟინებით ამტკიცებდნენ, რომ უკონტროლო და ქაოსური მშენებლობა „ბოლოს ისეთ ჩიხში შეგვიყვანდა, საიდანაც გაგვიჭირდებოდა გამოსვლა“. როგორც ჩანს უკვე სახელმწიფო სტრუქტურებშიც ფიქრობენ, რომ „მოქალაქეთა სიცოცხლისა და ჯანმრთელობისთვის უსაფრთხო გარემოს შენარჩუნება და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა“  უკანონო მშენებლობასთან რაღაც კავშირშია.

რეესტრი ასვე გვწერს:

„სამშენებლო უსაფრთხოების ნორმების დარღვევით აშენებული შენობა-ნაგებობები ზრდის ადამიანის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობისთვის ზიანის მიყენების რისკს, რის გამოც, ცალკეულ შემთხვევებში, საჭიროა საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოების შესწავლა და გადაწყვეტილების მიღება მხოლოდ უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გაცემული დოკუმენტის საფუძველზე.“

•  კიდევ რას/ვის შეაფერხებს ეს სიახლე უკანონოდ აშენებული ფართობის დარეგისტრირებისას?

რეესტრში განგვიმარტეს, რომ თუ განმცხადებელი ითხოვს საკუთრების უფლების პირველად რეგისტრაციას ისეთ მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც ფაქტობრივად განთავსებულია შენობა-ნაგებობა, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის განმცხადებელმა საჯარო რეესტრს უნდა წარუდგინოს სამშენებლო დოკუმენტაცია შენობის ვარგისად აღიარების [ექსპლუატაციაში მიღების] დამადასტურებელი დოკუმენტი ან უკანონოდ აშენებულის ლეგალიზების [დაკანონების] აქტი.

თუ განცხადებას არ ერთვის შენობაზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია, მაგრამ არსებობს მიწის ნაკვეთზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, როგორც მიწის ნაკვეთზე, ისე მასზე მდებარე შენობა-ნაგებობაზე უფლება რეგისტრირდება. თუმცა რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად მზადდება ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, სადაც შესაბამის განყოფილებაში ინფორმაცია აისახება მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობა-ნაგებობაზეც, ჩანაწერით – „სამშენებლო დოკუმენტაციის გარეშე“.

რეგისტრაციის შედეგად მომზადებულ საკადასტრო გეგმაზე აისახება ინფორმაცია მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობა-ნაგებობის თაობაზეც.

• რაც შეეხება შენობა-ნაგებობების ან მისი ერთეულის დაყოფა/გაერთიანებას

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 22-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, ამგვარი რეგისტრაცია წარმოებს უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის მიერ გაცემული დოკუმენტის საფუძველზე, რომლითაც დადასტურდება, რომ შენობა-ნაგებობის ან მისი ერთეულის დაყოფა/გაერთიანება საფრთხეს არ შეუქმნის შენობა-ნაგებობის კონსტრუქციულ სიმტკიცეს, მდგრადობას, საიმედოობას, სეისმომედეგობასა და ცეცხლმედეგობას.

შესაბამისი ცვლილება ინსტრუქციაში 2022 წლის 2 ივნისს შევიდა. ამ შემთხვევაში, უფლებამოსილი ორგანოა – „მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უფლებამოსილი შესაბამისი მუნიციპალიტეტის ორგანო,“  ანუ, ბათუმის შემთხვევაში ეს არის ბათუმის მერია. ხოლო განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტებთან დაკავშირებით – საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სსიპ, ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტო.