შპს „ოპუს ცენტრი“ ბათუმში ერთი კვარტლის ჩანაცვლებას გეგმავს – გრიბოედოვის ქუჩიდან კომახიძის ქუჩამდე 1,4 განაშენიანებული ჰექტრის ჩანაცვლების პროექტი, [განაშენიანების დეტალური გეგმა – გდგ] ბათუმის საკრებულომ უკვე დაამტკიცა. პროექტის ჯამური ინვესტიცია 130 მილიონი აშშ დოლარია.
პროექტი იმდენად მასშტაბურია, რომ მისი დასრულების შემდეგ ის უბანს მნიშვნელოვნად შეცვლის. მიუხედავად ამისა, დოკუმენტი ისე დაამტკიცეს, რომ ის საჯარო გაცნობისთვის არ გამოუქვეყნებიათ.
რენდერი
უფრო მეტიც, ის არც დღის წესრიგში ჩასვეს, როცა სხდომის მოწვევა დააანონსა საკრებულომ და მხოლოდ სხდომის წინა დღეს, 28 მაისს, დაამატეს ჩამონათვალს – თან განაშენიანების დეტალური გეგმის გარეშე, რომლის საჯაროდ გამოქვეყნების ვალდებულებაც აქვს, როგორც მერიას, ისე საკრებულოს.
ეს დოკუმენტი მერიამ სხდომის დღეს, სხდომის მიმდინარეობის დროს, 29 მაისს გამოაქვეყნა.
განაშენიანების დეტალური გეგმა არ შეუსწავლია საკრებულოს ოპოზიციონერ წევრ ვაჟა დარჩიას, რადგან მერიის შესაბამისი სამსახური 21-ე საუკუნეში დოკუმენტის გადაგზავნას ვერ ახერხებს – „დიდია და არ იტვირთებაო“ – ვაჟა დარჩიას თქმით, მას ასე განუმარტეს მიზეზი.
საინტერესოა, რატომ ვერ ახერხებს ქალაქმშენებლობისა და ურბანული პოლიტიკის ახალი უფროსი არჩილ გირკელიძე ამას, რადგან მის წინამორბედს ამასთან დაკავშირებით პრობლემა არ ჰქონია.
შესაძლოა, არჩილ გირკელიძეს კარგად არ აქვს გაცნობიერებული საჯაროობის მნიშვნელობა და აუცილებლობა, რასაც თვითმმართველობის კოდექსი ითხოვს. სხვაგვარად უნდა მოეხერხებინა და აუცილებლად მოახერხებდა კიდეც, „ნება რომ იყოს“ – ამას პრაქტიკაც აჩვენებს.
„ოპუს ცენტრი“ აჭარის მთავრობის თავმჯდომარის, ზურაბ პატარაძის მეგობრის, ედნარ პაპუნაიშვილის კომპანიაა, თუმცა ვერც იმას ვიტყვით დადასტურებით, რომ ამ გარემოების გამო პროექტის განხილვა მაქსიმალურად კომფორტულ გარემოში, უხმაუროდ უნდოდათ, რადგან არც სხვა პროექტების გამოქვეყნებით შეუწუხებიათ თავი, რომლებიც იმავე დღეს, 29 მაისის სხდომაზე დაამტკიცეს.
ყველა პროექტი დღის წესრიგში სხდომის წინა დღეს „გაჩნდა“ და არა სხდომამდე 7 დღით ადრე, როგორც ამას კანონი ითხოვს.
საპროექტო ტერიტორია -განაშენიანების დეტალური გეგმის მიხედვით მრავალფუნქციური კომპლექსი სარეკრეაციო-დასასვენებელ სივრცეებს და მიწისქვეშა პარკინგს აერთიანებს.
შპს „ოპუს ცენტრი“ მშენებლობას 1.4 ჰექტარზე გეგმავს. კომპანია განაშენიანების დეტალურ გეგმაში წერს, რომ სამშენებლო მიწის ნაკვეთებს მუნიციპალიტეტის ტერიტორია ესაზღვრება და თუ ამ ადგილების ათვისებასაც შეძლებს, ახალი განაშენიანების ადგილი 1.6 ჰექტარს მიაღწევს. როგორც ჩანს, კომპანიამ ამ საკითხზე მერიასთან მოლაპარაკებას მიაღწია კიდეც, რადგან საჯარო რეესტრის მონაცემებით, ამ ადგილების მომავალ მესაკუთრედ „ოპუს ცენტრი“ ფიქსირდება.
შპს „ოპუს ცენტრი“ იგივე „გთემ კონსტრაქშენი“ [კომპანიამ სახელი შეიცვალა] 2022 წელს დააფუძნა ედნარ პაპუნაიშვილმა. პაპუნაიშვილს სხვა კომპანიებიც აქვს, მათ შორის „ხიდი-2006“, რომელსაც პლაჟზე იჯარით აქვს აღებული რესტორან „სან-რემოს“ შენობა და მიმდებარე ტერიტორია. ედნარ პაპუნაიშვილს ეკუთვნის G17-ის მფლობელი კომპანია შპს „გთემ ჰოსფითალითი გრუპი“. ამ პროექტებისთვის საკრებულომ განაშენიანების დეტალურ გეგმაში ცვლილება ორჯერ შეიტანა.
მრავალფუნქციური კომპლექსის განაშენიანების დეტალური გეგმის ინიციირების თაობაზე ბრძანება ბათუმის მერმა, გიორგი ცინცაძემ, 2026 წლის 24 თებერვალს გამოსცა. საკრებულოს კონცეფციაზე არ უმსჯელია, ეს ნაბიჯი გამოტოვეს და პირდაპირ დეტალურ გეგმაზე გადავიდნენ.
დეტალური გეგმის დამტკიცებამდე კომპანიამ ტერიტორიის შემოღობვა და არაერთი შენობის დემონტაჟი დაასრულა, მათ შორის არის ადრე დაწყებული და დაუსრულებელი სამი სართული, რომელსაც სამშენებლო ნებართვის მიხედვით შპს „ლუდი ბათუმური“ და სააქციო საზოგადოება „ბათუმის რძის ქარხანა“ აშენებდნენ, თუმცა ვერ დაასრულეს.
სამშენებლო ტერიტორია ბათუმში, გრიბოედოვის ქუჩის მხრიდან
სამშენებლო ტერიტორიაზე დემონტაჟის პროცესი თითქმის დასრულებულია
კომპანიის ინფორმაციით, დაუსრულებელი შენობის ახალი ობიექტით ჩანაცვლების მიზნით მერიამ ამ ადგილზე კოეფიციენტი 16,0-მდე გაზარდა. აქ არსებული შენობების დემონტაჟის ნებართვა 2026 წლის თებერვალში გასცეს.
სამშენებლო ტერიტორია, ზღვის სანაპირო ზოლიდან 1200 მეტრში მდებარეობს. ამას კომპანია განიხილავს, როგორც პრიორიტეტულ მახასიათებელს წვდომის თვალსაზრისით, ასევე ხედებისთვის ქალაქზე მაღალი სართულებიდან.
„საპროექტო მოცულობიდან იშლება პანორამული ხედები, როგორც ზღვის, ისე ქალაქის ისტორიული და ახალი დასახლებების მიმართულებებით, ასევე ბათუმის შემოგარენზე და მაღალმთიანი აჭარის ქედებზე“, – ვკითხულობთ განაშენიანების დეტალურ გეგმაში.
მონიშნულია სამშენებლო ტერიტორია
შპს „ოპუს ცენტრს“ პროექტის ეკონომიკური გათვლაც მოუმზადებია.
ეკონომიკურ დასაბუთებაში დოკუმენტის ავტორები წერენ, რომ მრავალფუნქციური პროექტი სავაჭრო ცენტრს, კომერციულ ფართობებს, საცხოვრებელ და სარეკრეაციო სივრცეს აერთიანებს.
პროექტის ჯამური ინვესტიცია 130 მილიონი აშშ დოლარია. მიწის ნაკვეთები შპს „ოპუს ცენტრის“ მესაკუთრეს 8 მილიონ 500 000 დოლარად გამოუსყიდია, კომერციული კომპანიებიდან პირდაპირი შესყიდვის გზით, 2023 წელს.
კომპანიის ინფორმაციით, საცხოვრებლის საერთო სამშენებლო ინვესტიცია 127 მილიონ 500 000 აშშ დოლარია პარკინგის ჩათვლით, სარეალიზაციო მოცულობა კი დაახლოებით 128 000 მ2 იქნება. სარეალიზაციო ფასად ერთ მ2 1200 აშშ დოლარი მიუთითებიათ [მწვანე კარკასი]. ამ ფასიდან გამოუთვლიათ, რომ „სრული რეალიზაციიდან გენერირდება 153 მილიონი აშშ დოლარის შემოსავალი“.
1200 დოლარი დიდი ხანია უკვე აღარ ღირს 1.კვ/მეტრის ფასი ბათუმის ამ უბანში. ამიტომაც შემოსავლის სახით, თუ ბაზარი მკაფიოდ ნეგატიურად არ შეიცვალა, კომპანია გაცილებით მეტის ამოღებას შეძლებს. განსაკუთრებით კი მაღალ სართულებზე განთავსებული ე.წ „ხედებიანი“ ბინებიდან, თუმცა ნაკლებად მომგებიანი არც კომერციული ფართობები უნდა იყოს.
უკვე დამტკიცებული დოკუმენტის მიხედვით, კომერციული არეალის განვითარების საინვესტიციო მოცულობა 1 მილიონ აშშ დოლარია. ჰიპერმარკეტის გასაქირავებელი ფართობი გამოდის დაახლოებით 5730 მ2.
კვლევის შესაბამისად, საშუალო შეწონილმა იჯარამ შეადგინა 9.0 აშშ დოლარი, რომელიც ყოველი სამი წლის შემდეგ ზრდადია. სავაჭრო ობიექტის საოპერაციო მოგება ოპერირებიდან მეორე წელს აღწევს 650 000 აშშ დოლარს და მომდევნო წლებში – დაახლოებით 850 000 აშშ დოლარს.
ასევე გათვალისწინებულია სავაჭრო ცენტრის საბოლოო ნარჩენი ღირებულება ბოლო საპროგნოზო წლისათვის. შესაბამისად, 2033 წლისთვის კაპიტალიზაციის შედეგად ნარჩენი ღირებულება წლიური შემოსავლის დამატებით 21 მილიონ აშშ დოლარს შეადგენს.
მთლიანობაში, როგორც საცხოვრებელი, ასევე სავაჭრო კომპონენტების ერთობლივი განვითარების ხარჯი [მიწის გარეშე] შეადგენს 119 მილიონ აშშ დოლარს. საერთო შემოსავალი, როგორც რეალიზაციიდან ასევე სავაჭრო ცენტრის ოპერირებიდან და სხვა შემოსვლები, ერთობლივად შეადგენს 153 მილიონ დოლარს.
