მოქალაქეები, რომლებმაც ბინა ბათუმში მშენებლობის ეტაპზე იყიდეს, უამრავი გამოწვევის წინაშე აღმოჩნდნენ. მათი ნაწილი დღემდე ვერ ირეგისტრირებს საკუთრებას სხვადასხვა მიზეზით, მეტწილად კი მაშინ, როცა მშენებელ კომპანიას წილები დაყადაღებული, ქონება კი იპოთეკით დატვირთული აქვს, ან კომპანიის არაკეთილსინდისიერმა მესაკუთრემ ერთი ბინა რამდენჯერმე გაასხვისა, კომპანიამ კორპუსის სახურავი ვერ მოაწყო, ან სათანადოდ ვერ მოაწყო და კორპუსში წყალი ჩადის, ლიფტი დამონტაჟებული არ არის, ან არის და არასოდეს უმუშავია და ასე შემდეგ.
ბევრი მშენებელი კომპანია თავად არის ისეთი გამოწვევების წინაშე, რომ კორპუსის დაყოფის ეტაპზეც ვერ გადადის, ამიტომაც ბინის მესაკუთრეები შესყიდულ ფართობებს ვეღარ ირეგისტრირებენ.
არის ისეთი ახალაშენებული კორპუსებიც, სადაც ბინის მესაკუთრეები ბუნებრივი აირისა და ელექტროენერგიის საფასურს მშენებელი კომპანიის, ანუ იურიდიული პირის სასარგებლოდ იხდიან. ეს იმას ნიშნავს, რომ მათ გაცილებით მაღალი ტარიფით უწევთ გადახდა.
არის ისეთი შემთხვევებიც, როცა კომპანია მშენებარე კორპუსში ბინების სრულად გაყიდვის შემდეგ დასრულებას არ ჩქარობს, რადგან მისი პრიორიტეტი მშენებლობის ახალი ნებართვის მოპოვება და შემდეგ მშენებლობის დაწყებაა, რაც დამატებით შემოსავლის მიღებას გულისხმობს…
პრობლემების ჩამონათვალი მრავალფეროვანია და ამ პრობლემებზე „ბათუმელებმა“ არაერთი სტატია გამოაქვეყნა, ამჯერად კი შევაგროვეთ რეკომენდაციები – რა უნდა გაითვალისწინოთ, სანამ მშენებარე ან ახალაშენებულ კორპუსში ბინას შეიძენთ.
ამ სტატიაში ასევე გაიგებთ, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება, რომ ბინის რეალური მესაკუთრე გახდეთ და არა ფორმალური მყიდველი.
- პირველი და მთავარი – ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის ნაწილი სამშენებლო პროექტიც უნდა იყოს
თუ სასურველი ბინა მშენებარე კორპუსში შეარჩიეთ და კომპანიას გადახდის გრაფიკზეც შეუთანხმდით, შეთანხმება ოფიციალურად ხელშეკრულებით უნდა დაადასტუროთ. ხელშეკრულებაში უნდა აისახოს ყველა დეტალი, რაზეც ზეპირი შეთანხმების დროს მოილაპარაკეთ. ამიტომ არ აჩქარდეთ და დეტალურად წაიკითხეთ ხელშეკრულება, ვიდრე ხელს მოაწერთ. თუ კითხვები მაინც დაგრჩათ, ან რაღაც გეეჭვებათ, აჩვენეთ ხელშეკრულება იურისტს და მიიღეთ რჩევა. აქ მშენებელი კომპანიის იურისტს არ ვგულისხმობთ, თქვენთვის სანდო პირი უნდა შეარჩიოთ.
სასურველია, ამ ხელშეკრულების ნაწილად აქციოთ მშენებლობის პროექტი, სადაც აღწერილია, როგორი კორპუსის მშენებლობაზე იღებს პასუხისმგებლობას მშენებელი და როგორი ბინა უნდა ჩაგბარდეთ თქვენ. ხოლო იმის გათვალისწინებით, რომ, პროექტი საკმაოდ სპეციფიკურია და მისი წაკითხვა შესაბამისი ცოდნის გარეშე არც ისე იოლია, კარგია, თუ პროექტს თანდართული ექნება დეტალური და არა ზოგადი განმარტებითი ბარათი, სადაც შინაარსობრივად იქნება აღწერილი პროექტის შესახებ.
ხელშეკრულების ხელმოწერის შემდეგ რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეთ მომავალ მესაკუთრედ. ამან შეიძლება არაკეთილსინდისიერი მშენებელი კომპანიის შემთხვევაში ბინის გადაყიდვის რისკებისგან ვერ დაგაზღვიოთ, თუმცა თუ მომავალში დავას დაიწყებთ სასამართლოში, თქვენ, როგორც რეესტრში რეგისტრირებულ მომავალ მესაკუთრეს, უპირატესობა გექნებათ.
„ყველა სახელშეკრულებო ურთიერთობა დამყარებულია გარიგებაზე, ამიტომ მთავარი და არსებითი არის ის, რომ ხელშეკრულება არსებობდეს, სადაც იქნება ორივე მხარის გამოხატული ნება და პირობები. მხარეს შეუძლია ეს ხელშეკრულება გამოიყენოს, თუკი საქმე სასამართლომდე მივა და ამ პირობების შესაბამისად მოედავება მეორე მხარეს. ამავე დროს მნიშვნელოვანია ისიც, რომ მყიდველი მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში.
პრაქტიკაში გვქონდა შემთხვევები, როდესაც პირი არ იყო რეგისტრირებული მომავალ მესაკუთრედ და მხარემ ვალდებულება არ შეასრულა, მისთვის ძალიან რთული იყო დავის დაწყება, რადგან რამდენჯერმე იყო გადაყიდული ეს ბინა. მყიდველი, ფაქტობრივად, იყო თაღლითური სქემის მსხვერპლი. ამიტომ არის მნიშვნელოვანი, რომ ის მომავალ მესაკუთრედ იყოს დაფიქსირებული საჯარო რეესტრში, ბინის ექსპლუატაციის შემდეგ მას მიენიჭება მესაკუთრის სტატუსი“, – განმარტავს საქართველოს იურისტთა ასოციაციის [საია] აჭარის ფილიალის ხელმძღვანელი თამარ წულუკიძე.
მისი თქმით, საიას ფილიალს სხვადასხვა დროს მიმართა არაერთმა დაზარალებულმა, რომლებსაც ბინა მშენებარე კორპუსში ჰქონდათ ნაყიდი.
- მშენებელი კომპანიის რეპუტაცია
ვიდრე კონკრეტულ გარიგებას დადებთ, მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რა რეპუტაციით სარგებლობს მეორე მხარე. თუ კომპანიამ სხვა რამდენიმე შემთხვევაში მოატყუა მომხმარებელი, დიდი ალბათობაა, რომ მოგატყუოთ თქვენც და იმ პირთა სიაში აღმოჩნდეთ, რომლებსაც მშენებელი კომპანიების დირექტორები ნასყიდობის ღირებულების სრულად გადახდის შემდეგ ტელეფონზეც აღარ პასუხობენ.
ასევე მნიშვნელოვანია, ნასყიდობის ღირებულება გადაიხადოთ ჩარიცხვით და დანიშნულებაში მიუთითოთ, რომ ეს არის ბინის საფასური. თუ გადახდის გადანაწილებული გრაფიკი გაქვთ, ყოველ ჯერზე მიუთითეთ, რომ ბინის საფასურს იხდით. დავის შემთხვევაში მშენებელი ვეღარ გეტყვით, რომ ეს ბინის საფასური კი არ არის, რაღაც სხვა თანხაა ან ვალი გქონდათ და ეს დაურიცხეთ, რისი პრაქტიკაც ბათუმში უკვე არსებობს.
დაათვალიერეთ კომპანიის ვებგვერდი, ან ფეისბუქის გვერდი, გაიგეთ, კიდევ სად ააშენა კორპუსი კომპანიამ, რომელთანაც გარიგებას გეგმავთ, გაესაუბრეთ იქ მცხოვრებლებს, დაათვალიერეთ კორპუსი. ასე გაიგებთ, რამდენად გამოცდილ და კეთილსინდისიერ მშენებელთან გაქვთ საქმე.
შეგიძლიათ საჯარო რეესტრის მონაცემებშიც შეიხედოთ, სადაც გაარკვევთ, ხომ არ აქვს წილები დაყადაღებული იმ კომპანიას, რომელთან გარიგებასაც გეგმავთ. თუ რაიმე საეჭვოდ მოგეჩვენებათ, მიმართეთ იურისტს, მომავალში დაზარალებულთა სიაში რომ არ აღმოჩნდეთ.
„ფინანსური და იურიდიული ხასიათის რისკებს დავაზღვევთ იმ შემთხვევაში, თუ დავადგენთ დეველოპერის ვინაობას და გავარკვევთ, რამდენად სანდოა ის. მაგალითად, რამდენად კარგად ჰქონდა მანამდე მას საკუთარი ვალდებულებები შესრულებული; მიიყვანა თუ არა პროექტები ბოლომდე და მიმართა თუ არა აშენებული კორპუსების ექსპლუატაციაში მისაღებად მერიას; არის თუ არა ეს კორპუსები ექსპლუატაციაში მიღებული.“ – განმარტავს თამარ წულიკიძე.
თამარ წულუკიძე
იურისტის ინფორმაციით, მნიშვნელოვანია ხელშეკრულების პირობები ემთხვეოდეს სამშენებლო პროექტის შინაარსს:
„ეს შეიძლება ეხებოდეს ფართობს, ბინა რომელ სართულზეა, რა ნომერია კონკრეტული ბინა და ასე შემდეგ. შეთანხმება უნდა იყოს თანხვედრაში სამშენებლო პროექტთან.
რაც შეეხება არსებით პირობებს, თუ რა უნდა გაითვალისწინოს მხარემ ხელშეკრულებაში – ეს აუცილებლად უნდა იყოს კორპუსის მდებარეობა, სადარბაზოების რაოდენობა, სართულები და ბინა. ასევე, მნიშვნელოვანია კარკასის ტიპის შეთანხმება, რადგან ხანდახან ვერ დგინდება, რა მდგომარეობაში უნდა ჩაბარდეს პირს საკუთარი ბინა.
რამდენიმე ტიპის კარკასი არსებობს: შავი, თეთრი ან მწვანე კარკასი, რამდენიმე ვარიანტია, თუმცა ზუსტი განმარტება, რომელი კარკასი რას გულისხმობს, არ გვაქვს ჩამოყალიბებული, ყველა კომპანია ინდივიდუალურად განსაზღვრავს ამას. ამიტომ კარგი იქნება, თუ ხელშეკრულებაში იქნება კონკრეტული ტერმინების განმარტება, შავი კარკასი რას მოიაზრებს, თეთრი და მწვანე კარკასი რას მოიაზრებს, რაიმე ტიპის სხვა ვარიანტიც შეიძლება იყოს განხილული. მათი განმარტებები ზუსტად უნდა იყოს ასახული, რომ სწორი მოლოდინები ჰქონდეს მყიდველს ამასთან მიმართებაში.
გარდა ამისა, მნიშვნელოვანია ვადები, როდის დასრულდება კონკრეტული პროექტი და შევა ექსპლუატაციაში, რომ სწორი მოლოდინები შეიქმნას. ბუნებრივია, თუკი ეს ვადები დაირღვევა, დავის დაწყების უფლება აქვს პირს და ამ შემთხვევაში პასუხისმგებლობის საკითხიც უნდა იყოს გათვალისწინებული ხელშეკრულებაში.
- მშენებლობის ნებართვა
სანამ ყიდვას გადაწყვეტთ, გაარკვიეთ, ნებართვით აშენებს მშენებელი კომპანია თუ უნებართვოდ და ისიც – რამდენსართულიანი კორპუსის მშენებლობის ნებართვა აქვს კომპანიას, რადგან შესაძლოა კომპანიას მხოლოდ შვიდსართულიანი კორპუსის მშენებლობის ნებართვა ჰქონდეს და თქვენ ბინა მერვე ან მეცხრე სართულზე მოგყიდოთ. ბათუმის პრაქტიკის გათვალისწინებით, მეტწილად ეს იმას არ ნიშნავს, რომ ამ სართულებს ვერ ააშენებს, თუმცა შეიძლება დამატებითი სართულების დაკანონება კომპანიამ ვერ მოახერხოს და მომავალში აღმოჩნდეს, რომ უკანონოდ აშენებულ სართულზე მოგიწიოთ ცხოვრება და ისიც შეიძლება, ეს ბინა რეესტრშიც ვეღარ დაირეგისტრიროთ.
თუ კომპანია გვთავაზობს ბინას კორპუსში, რომლის სამშენებლო სამუშაოები ჯერ საწყის ეტაპზეც არ არის, იურისტი თამარ წულუკიძე გვირჩევს მოვიკვლიოთ ინფორმაცია, რამდენად ეკუთვნის მიწის ნაკვეთი კომპანიას, რომელზეც მშენებლობას გეგმავს. ასევე დავინტერესდეთ არამხოლოდ სამშენებლო პროექტით, არამედ მასთან დაკავშირებული კვლევებით და ექსპერტიზის დასკვნებითაც კი. მაგალითად, გავეცნოთ ადგილის სეისმურ დასკვნას, სახანძრო უსაფრთხოების საკითხებს და სხვადასხვა ტიპის სტანდარტის დაცვას.
იმ შემთხვევაში კი, თუ ბინას ახალაშენებულ, უკვე დასრულებულ კორპუსში ვყიდულობთ, კარგად გადავამოწმოთ, რეესტრში ხომ არ აქვს კომპანიას რაიმე ვალდებულებები და შეთანხმებისთანავე დავირეგისტრიროთ ბინა საკუთრებად.
