ბინების გაყიდვების 60% ახალ ბულვარზე მოდის – როგორ იზრდება საბინაო ფონდი ბათუმში

ბათუმში უძრავი ქონების საბინაო ბაზარზე გარე მოთხოვნას არაპროპორციულად მაღალი ზეგავლენა აქვს, რაც გასულ წლებში მეტწილად ტურიზმის გავლენით იყო განპირობებული, გასული წლიდან დღემდე კი ფასების ისედაც მზარდი ტენდენცია ადგილობრივი მომხმარებლებისთვის კიდევ უფრო დრამატულად შეცვალა რუსეთის მოქალაქეების დაინტერესებამ, რომელთაც ბათუმში ბინები მაღალ ფასად და ხანგძლივი ვადით იქირავეს ან იყიდეს.

უძრავი ქონების სააგენტოების მონაცემებით, რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყების შემდეგ ბათუმში ქირის ფასი 100%-ით გაიზარდა და საშუალოდ 300 აშშ დოლარიდან 1200 დოლარამდე მერყეობს. გასული ზამთარი კი იყო პირველი ბოლო წლებში, როცა ბათუმში ბინის ქირის ფასი არ შემცირებულა და პირიქით – გაიზარდა.

ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის ცვლილების გავლენას ქალაქის განაშენიანების ტენდენციებზე კარგად გვაჩვენებს ბათუმის გენგეგმის უკვე მომზადებული ნაწილიც, რომელიც მერიას უკვე ჩაბარდა. დოკუმენტი ბათუმის საბინაო ფონდის ფორმირების ბოლო წლების, როგორც პანდემიამდელ, ასევე პანდემიის შემდგომ ტენდენციას მიმოიხილავს.

ბათუმის გენგეგმაზე ტენდერში გამარჯვებული კომპანია „სითი ინსტიტუტი საქართველო“ მუშაობს.

კომპანიის განმარტებით, კვლევაში მოცემული ინფორმაცია ეყრდნობა სხვა კვლევების შედეგებს, რომლებიც გამომდინარეობენ ბათუმის მერიისა და ზოგიერთი სხვა უწყების მიერ გაზიარებული ინფორმაციიდან, სტატისტიკური და ლიტერატურული მასალის ანალიზიდან, ბოლო პერიოდში ჩატარებული საცხოვრისის ბაზრის კვლევების მონაცემებიდან და მიგნებებიდან; ასევე, გენგეგმის ჯგუფის მიერ ქალაქში განხორციელებული საველე–ვიზუალური დაკვირვებებიდან და სხვადასხვა ექსპერტული ანალიზიდან.

ბათუმის გენგეგმაზე მომუშავე ჯგუფის ერთ-ერთი კვლევის მიხედვით, ბათუმის საბინაო ფონდი დღეისთვის არანაკლებ 5 მილიონ კვადრატულ მეტრ ფართობს უნდა მოიცავდეს. კვლევაშივეა ნათქვამი, რომ ეს ვარაუდია და საბინაო ფონდის შესახებ ზუსტი მონაცემები არ არსებობს.

ზემოთ მითითებული საბინაო ფონდის მოცულობა მიახლოებითი გამოთვლების შედეგია და შემდეგ პარამეტრებს ეყრდნობა:

• ელექტროენერგიის მიმწოდებელი კომპანიის, „ენერგო-პრო“-ს მიერ კომპანიისთვის გადაცემული მონაცემებით, 2021 წლის სექტემბრისათვის ბათუმში აბონენტების რაოდენობა, საყოფაცხოვრებო სექტორში 90 ათასზე მეტია, ეს ნიშნავს, რომ ქალაქში ამ რაოდენობის ბინა ან სახლია.
• სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის [საქსტატი] მონაცემებით, საქართველოს მოსახლეობის ბოლო, 2014 წლის საყოველთაო აღწერით, ბათუმში შინამეურნეობის [იგულისხმება მესაკუთრე ან ოჯახი] საშუალო ზომა 3.1 ადამიანს შეადგენდა. [ეს ციფრი შემდგომი წლების განმავლობაში იმდენად მნიშვნელოვნად ვერ შემცირდებოდა, რომ დიდი გავლენა იქონიოს გამოთვლაზე]
• საქსტატის იმავე პერიოდის მონაცემებით, ბათუმში საშუალოდ ერთ სულ მოსახლეზე 18 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართობი მოდიოდა.

კომპანიის განმარტებით, ზემოთ ჩამოთვლილი სამი პარამეტრის გამრავლება გვაძლევს დაახლოებით ინდიკაციას ქალაქში საცხოვრებელი ფართობის საერთო მოცულობაზე, რაც, 5 მილიონი კვ.მ-ის ფარგლებში უნდა ვივარაუდოთ. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ეს ციფრი „გაბერილია“, საბინაო ფონდის საერთო მოცულობა 4.5 მლნ კვ.მ-ზე ნაკლები მაინც არ იქნება.

მსჯელობას ამყარებს საერთაშორისო კომპანია „კოლიერსის“ მიერ 2017 წელს გამოქვეყნებული საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა, რომლის მიხედვითაც 2017 წელს ბათუმში 6,424 ბინა აშენდა, რომლის საერთო ფართობი 1.4 მილიონ კვ.მეტრ ფართობს აღემატება. „თიბისი კაპიტალის“ თანახმად კი, კიდევ 1.25 მილიონი კვ.მ. ფართობის 130 პროექტის მშენებლობა 2019–20 წლებში უნდა დასრულებულიყო.

კვლევის მიხედვით, ბათუმში საბინაო დეველოპმენტის ბოლო წლების შთამბეჭდავი მასშტაბები საფუძველს გვაძლევს ვივარაუდოთ, რომ დღეისათვის ქალაქში დაახლოებით 5 მილიონი კვადრატული მეტრი საბინაო ფონდია ფიზიკურად ხელმისაწვდომი.

ეს ნიშნავს, რომ მექანიკური გადათვლის შემთხვევაში, ბათუმში რეზიდენტ ერთ სულ მოსახლეზე უკვე არანაკლებ 30 კვ.მ. საბინაო ფართობი მოდის. თუმცა, საცხოვრისის ბაზრის ადგილობრივი სპეციფიკიდან გამომდინარე, ასეთი ფორმალური გადათვლა ზუსტად ვერ ასახავს რეალურ მდგომარეობას – ესეც ვარაუდია.

კვლევის მიხედვით, საცხოვრისის ბაზარზე დეველოპერთა ბოლოდროინდელმა ჰიპერაქტიურობამ მნიშვნელოვანი ცვლილებები შეიტანა არა მხოლოდ ბათუმის საბინაო ფონდის მოცულობაში, არამედ შეცვალა მისი სტრუქტურა და ქალაქის უძრავი ქონების, კერძოდ საცხოვრისის ბაზარს განსხვავებული შტრიხები შესძინა. მათ შორის არის საბინაო მშენებლობის მოცულობის სწრაფი ზრდა წლიდან წლამდე.

რაც შეეხება გაყიდვებს.

კვლევაში ნათქვამია, რომ 2017 წელს ბაზარზე გამოჩენილ ახალაშენებული ბინების 40% პრემიუმ სეგმენტს განეკუთვნებოდა, რაც მნიშვნელოვნად აღემატება წინა წლების ანალოგიურ მონაცემებს.

ბინების ნახევარი, რომლებიც ბაზარზე მხოლოდ 2018–19 წლებში უნდა გამოსულიყო, 2017–ში უკვე გაყიდული იყო. ამ პერიოდში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ტრანზაქციების საერთო ღირებულებამ 1 მილიარდ ლარს გადააჭარბა, „თიბისი კაპიტალის“ მონაცემებით კი 2018 წელს ის კიდევ 22%–ით გაიზარდა და 1.3 მილიარდ ლარს მიაღწია.

საინტერესოა, რომ 2018 წელს ბათუმის მასშტაბით რეალიზებული ბინების საცხოვრებელმა ფართობმა 665 000 კვ.მ. შეადგინა.

აღნიშნული წყარო გვაძლევს მკაფიო სურათს, თუ რა გეოგრაფიული თავისებურება ახასიათებს ბათუმში საცხოვრებელი ბინების გაყიდვებს.

ბოლო პერიოდში გაყიდვების 60% ახალ ბულვარზე მოდის. ზოგადად, პანდემიამდელ წლებში პირველი ზოლი, რომელშიც ახალი ბულვარიც შედის, ლიდერობდა საბაზრო ტრანზაქციების რაოდენობით [10 000–ზე მეტი], ხოლო გარეუბნები – გაყიდული ფართობით [500 000 კვ.მ-ზე მეტი].

ყველა ამ მონაცემზე დაყრდნობით სპეციალისტები ასკვნიან, რომ საბინაო ბაზარზე, გარე მოთხოვნას აქვს არაპროპორციულად მაღალი ზეგავლენა და ამას ურბანული პოლიტიკისთვისაც აქვს გარკვეული მნიშვნელობა.

ამ ყველაფრის ფონზე, 2023 წლის მარტის შუა რიცხვებში, განსაკუთრებით მწვავე პრობლემის წინაშე დგანან ის მოქალაქეები, რომლებიც ბათუმში ქირით ცხოვრობენ.

მათ საცხოვრებლის დატოვება მაისამდე უნდა შეძლონ – ასეთია მოთხოვნა „დიასახლისების“, რომლებიც უკვე ბინების „სეზონური, საზაფხულო გაქირავებებისთვის“ ემზადებიან.