Batumelebi | როცა ფანჯრიდან მხოლოდ მეზობლის კედელს ხედავ – k3 და ახალი სამშენებლო კოდექსი [ფოტო] როცა ფანჯრიდან მხოლოდ მეზობლის კედელს ხედავ – k3 და ახალი სამშენებლო კოდექსი [ფოტო] – Batumelebi

როცა ფანჯრიდან მხოლოდ მეზობლის კედელს ხედავ – k3 და ახალი სამშენებლო კოდექსი [ფოტო]

ფანჯრიდან არც ხე ჩანს, არც ბუჩქი და არც ზღვა, მხოლოდ მეზობელი სახლის კედელი მოჩანს ან ფანჯარა, რომლის გამჭვირვალე შუშასაც მუქი ფარდა ფარავს – „მეზობელმა საძინებელში ან მისაღებ ოთახში რომ არ შეიხედოს.“ სახლში ცხელა, „ჰაერი არ არის“, „ჰაერი როგორ იქნება, ხე არ არის“, ზაფხულში ძალიან  ჭირს, ზამთარში კი მზის შუქი საერთოდ არ აღწევს, ცივა და ბნელა.

აქ მცხოვრებლების მონათხრობით, განსაკუთრებით გაუსაძლისი ვითარება დაბალ სართულებზეა – ოცი ან მეტსართულიანი სახლების მერვე სართულამდე ბინებში, როცა ამ სახლის წინა და უკანა ხედს ისევ მაღალი სახლი ესაზღვრება. ამ სახლების დაბალ სართულებზე ნესტი მალევე ჩნდება და კედლები სველდება.

ამ სახლების ბინადრები ამბობენ, რომ შეცდნენ და ახლა ხვდებიან, რომ ბინის ყიდვის დროს უნდა დაინტერესებულიყვნენ, ექნებოდა თუ არა სახლს ეზო ხეებით ან ხეების გარეშე. ის, რომ ბევრი სახლის ეზო ჩაბეტონებული, მანქანების გასაჩერებელი ადგილია, ხოლო გამწვანებად ორი პალმა ან სამი ბუჩქი, ბევრგან კი ესეც არ არის, აღარ შეიცვლება და ეს მოცემულობა ბათუმში უკვე დამკვიდრებული პრაქტიკაა: „ ეზო არ არის“, „ხე არ არის“, „ნიავი არ არის“, „ჰაერი არ არის“…

ბოლო რამდენიმე წელში აშენებულ მრავალბინიან სახლებს, მიმდინარე სამშენებლო პროექტებს ან გაცემულ სამშენებლო ნებართვებს თუ გადავხედავთ, დარწმუნებით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ გამწვანების კოეფიციენტი უმეტესწილად უგულებელყოფილია.

მშენებლობის დაგეგმვისას, მისი შეთანხმებისა და ნებართვის გაცემისას, სხვა კოეფიციენტებთან ერთად ეგრეთ წოდებულ k3-ს ანუ გამწვანების კოეფიციენტის პარამეტრებს კანონი და მასზე დაქვემდებარებული აქტები აქამდეც ადგენდნენ, თუმცა ბოლო ათი წლის განმავლობაში ბათუმში აშენებული შენობებისა და კვარტალების მიხედვით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ გამწვანების კოეფიციენტი უგულებელყოფილი იყო და ეს ტენდენცია დღემდე გრძელდება.

ბათუმი, ანგისის ქუჩა – მრავალბინიანი სახლები ერთმანეთის მიყოლებით

აქ რამდენიმე მრავალბინიან სახლს ერთი ჩაბეტონებული ეზო აქვს, სადაც „ცოტა სიმწვანისთვის“ ტროტუარზე გაზონი მოაწყვეს და რამდენიმე წიწვოვანი ბუჩქი დარგეს

შპს „ძმების სახლი“ ბათუმში მრავალბინიან სახლს აშენებს. კომპანიას მიწის ნაკვეთი მთლიანად აქვს ათვისებული ისე, რომ ადგილი გამწვანებისთვის არ გაუთვალისწინებია. ამ სახლის მშენებლობაზე ნებართვა ბათუმის მერმა, ლაშა კომახიძემ, გასულ წელს გასცა. ეს ერთადერთი სამშენებლო პროექტი არ არის ბათუმში, რომელსაც სამშენებლო ტერიტორია ისე აქვს ათვისებული, რომ გამწვანების კოეფიციენტი საერთოდ უგულებელყოფილია. იგივე შეიძლება ითქვას ამ პროექტის გვერდით მიმდინარე სამშენებლო პროექტზეც.

26 მაისის ქუჩაზე, 14-სართულიანი სახლის ეზო, დაახლოებით 150 კვადრატული მეტრია. ეზოს გასწვრივ ვიწრო გაზონია მოწყობილი. ეს ეზო ბათუმში ახალაშენებული სახლების საუკეთესოდ გამწვანებულ ეზოდ შეიძლება ჩაითვალოს, რადგან სხვაგან ეზოები საერთოდ არ გვხვდება ან მსგავსი პატარა ეზოებიც კი, მხოლოდ პარკინგისთვის აქვთ დატოვებული.

ფარნავაზ მეფის #101/103-ში კომპანია რვასართულიან, მრავალბინიან სახლს აშენებს. ამ კორპუსის მშენებლობის ნებართვა ბათუმის მერმა ლაშა კომახიძემ გასცა. მშენებელს საძირკვლის ჩაყრა უკვე დასრულებული აქვს, რომლის მიხედვითაც პროექტი გამწვანების კოეფიციენტით მოთხოვნილ მინიმალურ პარამეტრებსაც კი არ აკმაყოფილებს – ჩაყრილი საძირკვლის პარამეტრების მიხედვით, მშენებლები ითვისებენ ტერიტორიას ტროტუარამდე.

ახალი სამშენებლო კოდექსი, რომელიც გასული წლის ბოლოს შევიდა ძალაში, გამწვანების კოეფიციენტთან [k3] დაკავშირებით ახალ პარამეტრებს აწესებს. სამშენებლო პროექტი აუცილებლად უნდა ითვალისწინებდეს ფართობს k3 კოეფიციენტისთვის, რომელიც აუცილებლად უნდა იყოს წყალგამტარი. ასეთ ფართობად ვეღარ ჩაითვლება ჩაბეტონებული ეზო, მანქანების სადგომი ან  სტადიონი, რომელიც არ იქნება წყალგამტარი და რომელზეც მხოლოდ ხელოვნური ხალიჩა იქნება გადაფარებული.

კოდექსის მიხედვით, ყველა დოკუმენტი, მათ შორის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა,  ინარჩუნებენ იურიდიულ ძალას, თუმცა მუნიციპალიტეტებს ევალებათ სამოქმედო გეგმის შემუშავება და მისი ახალ კოდექსთან შესაბამისობაში მოყვანა. ამავე კოდექსთან შესაბამისია მთავრობის დადგენილებებიც.

ერთ-ერთი ასეთი დადგენილებით [#261] განისაზღვრა ფუნქციური ზონები. დადგენილია ოთხი ძირითადი ზონა: საცხოვრებელი, შერეული, ინდუსტრიული და სპეციალური. ეს ზონები თავის მხრივ ქვეზონებად არის ჩაშლილი. თითოეული ასეთი ზონისთვის დამტკიცდა k-1,k-2 და -k3 კოეფიციენტი. ამ კოეფიციენტების შეცვლა მუნიციპალიტეტს აღარ შეუძლია.

კოდექსის მოთხოვნების შესაბამისად, ბათუმის მერიამ ახალი ფუნქციური ზონები დაადგინა და შესაბამისი განკარგულების პროექტთან ერთად დასამტკიცებლად ბათუმის საკრებულოს გადაუგზავნა. საკრებულო ამ საკითხის განხილვას ხვალ, 30 აპრილს, სხდომაზე გეგმავს.

დააწკაპუნეთ: ახალი ზონალური რუკის მიხედვით, რომელიც საკრებულოშია გადაგზავნილი, ბათუმში გვექნება შემდეგი ზონები მითითებული პარამეტრებით:
საქმიანი ზონა (შზ-3, კ-1=0,5/0.7, კ-2=4.6-მდე, კ-3=0,2)

ცენტრის ზონა (შზ=2, კ=0.5/0,7, კ2=3.5-მდე, კ3=0,2)

კომერციული ზონა (შზ-5, კ-1=0.7,

მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების მაქსიმალური სიმაღლე=15მ-მდე, კ-3=0,2)

დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა (სზ-2, კ-1=0,5, კ-2=1.2 კ-3=0,3)

საშუალო ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა (სზ-3, კ-1=0,5, კ-2=1,8-მდე, კ-3=0,3)

მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა (სზ-4, კ-1=0,5, კ-2=2,5, კ-3=0,3)

საწარმოო ზონა (იზ-1) კ3=0.2

საწარმოო ზონა (იზ-2) კ3=0.2

საკურორტო ზონა (შზ-4 კ-1=0,2 კ-3=0,8 სიმაღლე 15 მეტრი)

გონიო-აფსაროსის არქიტექტურულ-არქეოლოგიური კომპლექსის

არქეოლოგიური ზონა

სპეციალური ზონა (სპზ-2) კ3=0.2

ბათუმის ქალაქმშენებლობისა და ურბანული პოლიტიკის სამსახურის უფროსის მოადგილის, მამუკა რამიშვილის ინფორმაციით, ბათუმს ამ დრომდე გააჩნდა ორი რუკა – მიწათსარგებლობის, ზოგადი ზონირების და კონკრეტული ზონირების რუკა. მისივე განმარტებით, ახალი კოდექსით „შემოთავაზებული მატრიცის შესაბამისად განხორციელდა ამ რუკების თავსებადობის პროცედურა“.

გარდა ამისა, კოდექსის მოთხოვნის შესაბამისად, ზოგადი ზონირების რუკას დაერქვა გენგეგმა, ხოლო კონკრეტულ ზონირების რუკას – განაშენიანების გეგმა. ეს იგივეა, რაც კონკრეტული ზონირების რუკა, რომელიც იყო ნებართვის გაცემის საფუძველი, სანამ კოდექსი ამოქმედდებოდა. ეს დოკუმენტი ითვალისწინებს პარამეტრებს ქვეზონებისთვის k1, k2, k3 – რომლებიც დადგენილია ახალი კოდექსის მოთხოვნის შესაბამისად.

„ამით ვიხელმძღვანელებთ სანამ გვექნება გენერალური გეგმა. თუ მშენებელს სურს, რომ არსებულ განაშენიანებაში აიღოს ახალი მშენებლობის ნებართვა, კანონი გვეუბნება, რომ მან იმ კვარტალში ან იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელსაც აგეგმარებს, 50 მეტრის რადიუსში უნდა იკვლიოს ტერიტორია და  გამოიყვანოს დომინირებული კოეფიციენტები. ეს იმას ნიშნავს, რომ არსებულ სიმაღლეს ვერ ასცდება. კოდექსი გვეუბნება, რომ მხოლოდ ამ კვლევის საფუძველზე უნდა გაიცეს ნებართვა“, – განმარტავს მამუკა რამიშვილი.

თუ მშენებელი მოინდომებს კვარტალში კონკრეტული ზონისთვის დადგენილი კოეფიციენტების გადამეტებას, ამისთვის მას დასჭირდება განაშენიანების დეტალური გეგმა, რასაც ამტკიცებს საკრებულო. დეტალური გეგმის დამტკიცება შესაძლოა ასევე დავაკავშიროთ k3 კოეფიციენტთან: გადამეტების შემთხვევაში კანონი ითხოვს კომპენსირებას, ასეთი კომპენსირება კი უნდა მოხდეს გადაწყვეტილებით, რომელიც მოემსახურება საზოგადოებრივ ინტერესებს. მეტი გამწვანებული ფართობი კი ბათუმში საზოგადოების ინტერესის საგანია და ამას ითხოვს როგორც მოსახლეობა, ასევე ითხოვენ არასამთავრობო ორგანიზაციები.

გარდა ამისა, დეტალური გეგმა მშენებელმა აუცილებლად უნდა მოამზადოს, თუ მას სურს მშენებლობა ისეთ ნაკვეთზე, სადაც არ არის განაშენიანება და ფართობი 7 000 ან მეტი კვადრატული მეტრია.

_____

სტატია მომზადებულია პროექტის ფარგლებში „ბათუმის მწვანე კოეფიციენტი“, რომელსაც ახორციელებს სამოქალაქო საზოგადოების ინსტიტუტი საქართველოს ღია საზოგადოების ფონდის ფინანსური მხარდაჭერით. მასალაში გამოთქმული მოსაზრება შესაძლოა არ გამოხატავდეს ფონდის პოზიციას. შესაბამისად, ფონდი არ არის პასუხისმგებელი სტატიის შინაარსზე.

ნეტგაზეთის მასალების სხვა გამოცემებში გადაბეჭდვის წესი
ავტორი