ვფიქრობ, 5 წელში ისევ ვერ ვიცნობთ ქალაქს, ბევრი ინვესტორი შემოვა – ვინ ყიდულობს ბინებს ბათუმში

„კოლიერსის“ 2026 წლის აგვისტოს თვეში გამოქვეყნებული კვლევის მიხედვით, ბათუმში უძრავი ქონების შეძენისას, უცხოელი მყიდველების წილმა ძველი და ახალი პროექტების ტრანზაქციებში გადაუსწრო ქართველი მყიდველების წილს და 52% შეადგინა. ამასთან ბათუმში ბინები ისევ ძვირდება.

რა ტენდენციებია ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე, რომელი ქვეყნიდან ყიდულობენ ძირითადად ბინებს და რა მიზნით, ამის შესახებ „ბათუმელები“ საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის რეგიონული განვითარების მენეჯერს, ლევან ტაბიძეს ესაუბრა. 

• ბატონო ლევან, როგორ შეაფასებდით ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის დღევანდელ მდგომარეობას, რა ტენდენციებია?

ბოლო კვლევებს თუ დავაკვირდებით, უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობა იზრდება. ბოლო პერიოდში უფრო დიდი მოთხოვნა გაჩნდა მზა ბინებზე, ანუ მეორად ბაზარზე. უფრო მეტი მეორადი ბინა იყიდება, ვიდრე პირველადი. ამის თქმის საფუძველს მაძლევს კვლევები უძრავი ქონების შესახებ.

ამასთან, უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა კვლავ გრძელდება და ამის უკუსვლა არ ჩანს არსად. ბაზარი მდგრადია.

რა თქმა უნდა, გარე ფაქტორები, როგორიც არის ირანის საკითხი, ომები, მოქმედებს, თუმცა იმ დონეზე მაინც არა, როგორც მოლოდინი იყო.

• მეორად ბინებზე გაზრდილი მოთხოვნა რას უკავშირდება – მზა ბინებზე მოთხოვნა ხომ არ გაზარდა ზოგი მიმდინარე, მშენებარე პროექტის დაუსრულებლობამ და, შესაბამისად, მშენებარე პროექტებისადმი საზოგადოებაში ნდობა ხომ არ შეირყა?

ამის ერთ-ერთი მიზეზი არის ის, რომ ინვესტორებმა უკვე დააფიქსირეს თავისი მოგება და გადაყიდეს ის აქტივი, რაც ჰქონდათ. ხოლო შემდეგ მოახდინეს ახალ, მშენებარე პროექტებში ინვესტირება.

მეორე მიზეზი არის ის, რომ ქართველი მყიდველები ძირითადად მაინც უყურებენ მზა ბინებს. ჩემი კლიენტების მაგალითზე რომ გითხრათ, ოჯახები, ვინც ქირით ცხოვრობენ, ირჩევენ იყიდონ მზა ბინა იპოთეკით და ქირის ნაცვლად იპოთეკაში იხადონ ფული.

რაც შეეხება ნდობის გაქრობას, ვერ ვიტყვი, რომ ნდობა გამქრალია მშენებარე ბინების მიმართ.

კი, არის გარკვეული, ერთეული მშენებარე პროექტები, სადაც ნამდვილად შეიქმნა პრობლემები, თუმცა ძირითადი მასა მშვენივრად იყიდება. თუმცა უნდა ვთქვა ისიც, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე არის ჩაბარების ვადაში გადაცდომები. ზოგ პროექტში საშუალოდ ექვსთვიანი დაგვიანებაა, ზოგან უფრო მეტიც.

• რა ტიპის ბინები იყიდება უფრო მეტად? ბიუჯეტური, საშუალო ფასის საცხოვრებელი ფართობები თუ პრემიუმ კლასის პროექტები?   

ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე ამჟამად საშუალო ფასის ბინები უფრო მოთხოვნადია – 60%-ზე მეტი საშუალო ფასის ბინებზეა მოთხოვნა. შემდეგ მოდის დაბალბიუჯეტიანი ბინები. ბაზრის საკმაოდ მცირე წილი უკავია პრემიუმ კლასის ბინებს. 3000 დოლარზე მეტი რაც ღირს კვადრატული, იმ ბინებს ვგულისხმობ.

• ფასზეც გკითხავთ, რა ღირს საშუალო ბიუჯეტურ ბინაში კვადრატული მეტრი?

დღეს ბათუმში, კვადრატულ მეტრზე მთელი ბაზრის საშუალო შეწონილი ფასი უნდა ვიანგარიშოთ 1350 დოლარი. ეს ციფრი მიახლოებითია. საშუალო ბინა გამოდის 50-55 კვადრატი, სადღაც 70 000 დოლარის ფარგლებშია საშუალო ფასის ბინის ღირებულება.

• თქვენი შეფასებით ბათუმში უძრავ ქონებაზე არსებული ფასები რამდენად შეესაბამება ბინების რეალურ ღირებულებას?

თვითღირებულება საკმაოდ გაზრდილია. ფასზე მოქმედებს არა მარტო  სურვილი, რომ უნდა ღირდეს ამდენი და ამდენი, არამედ სხვა ფაქტორებიც.

მაგალითად, მიწის ღირებულება, პროექტირება, კვალიფიციური მუშახელი საკმაოდ დეფიციტურია, რაც ცალკე პრობლემაა. ეს ყველაფერი საკმაოდ დიდ ხარჯებზე გადის და თვითღირებულებაში აისახება.

ამასთან, პრემიალურ პროექტებში, ფასს ცალკე ბრენდიც განსაზღვრავს. უცხოელი მყიდველები ძირითადად ყიდულობენ აპარტამენტების ტიპის ბინებს – ეს მათთვის საინვესტიციოდ მომგებიანია.

ხარისხს რაც შეეხება, ბოლო პერიოდში ბაზარზე ახალი მოთამაშეები შემოვიდნენ და საკმაოდ მაღლა ასწიეს სტანდარტი, როგორც მშენებლობის ხარისხის, ასევე ბინის გეგმარებებიც შეიცვალა. ეს ყველაფერი ფასშიც აისახა. ბუნებრივია, თუ უფრო მაღალი ხარისხის მშენებლობა გვინდა, ეს რა თქმა უნდა, ფასზე იქონიებს გავლენას. იქ უკეთესი ხარისხის კარ-ფანჯარა გვინდა, უკეთესი მასალა… სარემონტო სამუშაოების ღირებულებაც გაზრდილია.

• გარდა ახალაშენებული ბინებისა, მეორად ბინებზეც გაიზარდა ფასი. ამ შემთხვევაში რა ფაქტორები განაპირობებს ზრდას?

ბინის ყიდვის მსურველთა რაოდენობა არის ალბათ მეტი. ფასი ყოველთვის ბაზარს მიჰყვება. თუ მოთხოვნა არ არის მაღალი, შესაბამისად ფასებიც არ გაიზრდება.

ბევრი ოჯახი გადმოდის ქალაქში საცხოვრებლად, რადგან სამუშაო ადგილები ქალაქშია ძირითადად. ეს ზრდის მოთხოვნას ბინებზე და იზრდება ფასიც.

ლევან ტაბიძე, საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის რეგიონული განვითარების მენეჯერი

• Colliers-ის 2026 წლის აგვისტოს კვლევის მიხედვით, უცხოელი მყიდველების წილმა ძველი და ახალი პროექტების ტრანზაქციაში შეადგინა 52%. თქვენი დაკვირვებით, რა იწვევს უცხოელი მყიდველების ასე გააქტიურებას?

მოდით, ცოტა კვლევაზეც ვთქვათ. რეალურად ჩვენთან საკმაოდ რთულია რაიმე სახის ანალიტიკა გავაკეთოთ.

მე რა ციფრებზეც ვისაუბრე ამ ინტერვიუს განმავლობაში, ეს ნაწილობრივ კვლევებს ეყრდნობა, ნაწილობრივ ჩემს პირად გარიგებებს, რაც ბაზარზე ხდება. მოკლედ, გვაქვს ეს სურათი: თუ ვიღებთ ახალაშენებულ კორპუსებს, ანუ ახალ პროექტებს, აქ ყოველთვის გარიგებების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში ხდება ცოტა მოგვიანებით. სიტყვაზე, მე დღეს რომ დავიწყებ მშენებლობას, შეიძლება რეესტრში ეს გარიგება ერთი წლის თავზე დავარეგისტრირო.

იგივე Colliers-ის კვლევაშიც წერია, რომ შარშან ორი საკმაოდ მსხვილი პროექტი ჩაბარდა. შესაბამისად, ამანაც იმოქმედა ამ მონაცემებზე. ორივე პროექტი იყო საინვესტიციო.

ბათუმში დღეს რა მშენებლობებიც მიდის, იგივე სანაპირო ზოლი რომ ავიღოთ, უმეტესად არის საინვესტიციო ტიპის აპარტამენტები. იქ უძრავ ქონებას ყიდულობენ უცხოელი ინვესტორები. ვიცი რამდენიმე პროექტი, რომლის რეგისტრაციაც ორ წელიწადში მოხდება და იგივე გავლენა ექნება ამ კვლევებზე.

ქართველებიც საკმაოდ ბევრ ბინას ყიდულობენ. ბევრი ემიგრანტი ყიდულობს ბათუმში ბინებს – იქ გამომუშავებულ ფულს აქ დებენ მშენებარე პროექტებში.

ბევრი დეველოპერი, სარეკლამო კამპანიას ძირითადად მიმართავს ემიგრანტებზე და მათთვის ხელსაყრელ პირობებს დებს შეთავაზებებში.

• გამოდის ამ ფაქტორთა ერთობლიობამ განაპირობა ის მონაცემი, რის მიხედვითაც აგვისტოში უძრავი ქონების შემძენთა 52 % უცხოელი იყო?

რა თქმა უნდა. აღნიშნული ციფრების ცალკე განხილვა თუ კონტექსტიდან იქნება ამოგლეჯილი, ცოტა რთულია.

იგივე, როდესაც ვამბობ, რომ საშუალო შეწონილი ფასი ბაზარზე არის 1350 დოლარი, ესეც მერყევი ფასია. რადგან არის პროექტები, სადაც 3000 დოლარი ღირს კვადრატული მეტრი და არის პროექტები, სადაც 1000 დოლარად შეგიძლიათ იყიდოთ უძრავი ქონება. ბათუმის შემოგარენში არის პროექტები, სადაც 1000 დოლარზე ქვემოთაც შეიძლება ყიდვა.

TBC Capital-ის, Galt & Taggart-ის კვლევებს თუ ვნახავთ, სადაც ბაზრის სეგმენტირებაა განხილული, საკმაოდ დიდი წილი ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე უკავია ისრაელს. რამ განაპირობა? შეიძლება კრიზისმა ახლო აღმოსავლეთში, ბევრი სხვადასხვა ფაქტორია. შესაძლებელია, რომ ეს განაპირობა ჩვენი პროექტების საინვესტიციო მიმზიდველობამ.

• რომელი ქვეყნის მოქალაქეები არიან ყველაზე აქტიურად დაინტერესებული დღეს ბათუმში უძრავი ქონების შეძენით?

უძრავი ქონების ბაზრის საკმაოდ დიდი წილი უკავია ისრაელს. წინა წლის მონაცემებით, თუ არ ვცდები, 12% ეკავა. შემდეგ მოდის დსთ-ს ქვეყნები – რუსეთი, უკრაინა, ბელორუსი, ყაზახეთი. ახლა დაემატა უზბეკეთი. შემდეგ უკვე მოდის აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნები, პოლონეთი, სლოვაკეთი და შემდეგ უკვე სხვა დანარჩენი.

• რა მიზნით ყიდულობენ უცხოელები ბათუმში ბინებს, საინვესტიციოდ თუ მუდმივ საცხოვრებლად?

სააგენტო, როდესაც უძრავ ქონებას ყიდის, პირველი კითხვა, რომელსაც უცხოელ კლიენტს ვუსვამთ, არის მიზნის შესახებ – რისთვის გჭირდებათ ეს უძრავი ქონება?

უმეტესად ეს არის საინვესტიციო შენაძენი. ზოგი აკეთებს ასე – ყიდულობს მშენებლობის დასაწყისში და შემდეგ ყიდის დასრულებულ პროექტს.

საკმაოდ დიდი წილია მათიც, ვინც აპარტამენტებს ყიდულობს დღიური გაქირავებისთვის. ბოლო პერიოდში ბევრი უცხოელი ყიდულობს საცხოვრებელ უძრავ ქონებასაც.

• თქვენი დაკვირვებით რამდენად გახდა ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი უცხოელ მყიდველზე დამოკიდებული?  

ჩვენ იმდენად პატარა ქვეყანა ვართ, რომ რა თქმა უნდა, ყველაფერს, რაც დღეს ბათუმში შენდება, ვერ ვიყიდით. ეს მშენებლობები მათ შორის გათვლილია უცხოელებზეც, უცხოურ ინვესტორებზე.

ბევრი მშენებლობის სტატუსი თავიდანვე განსაზღვრულია – აპარტოტელი, ტურისტული ინფრასტრუქტურა და ა.შ.

ვფიქრობ კარგია, თუ შემოვა ბევრი ინვესტორი, ვინც დააბანდებს თანხას და გააკეთებს ჩვენთან ბიზნესს. მათი ინტერესი იქნება, რომ მეტი ტურისტი შემოვიდეს, რათა გააქირაოს უძრავი ქონება. შესაბამისად, ეს აისახება საბიუჯეტო შენატანებზეც.

• უცხოელი მყიდველების ზრდა როგორ აისახება ადგილობრივ მოსახლეობაზე, მაგალითად, უძრავი ქონების ფასზე, ქირის ფასზე, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე?

ყველა მშენებლობას აქვს თავისი სტატუსი, მიზანი, ვისთვის, რისთვის. დეველოპერი მშენებლობას რომ იწყებს, თავიდანვე განსაზღვრავს, ვისთვის არის ეს კორპუსი განკუთვნილი.

აპარტამენტები, აპარტოტელები არის ბიზნესისთვის განკუთვნილი. შესაბამისად, უმეტესად მიმართულია უცხოელ მყიდველზე.

უცხოელების შემოდინება ფასებზე გავლენას ახდენს – სხვანაირად ვერც მოხდება. კი, ქირავნობის ფასი გაზრდილია ისედაც, თუმცა ბათუმში სეზონურად იზრდება და იკლებს ქირის ფასები.

კარგად იცით ალბათ – სეზონზე ყველა ყველაფერს აქირავებს, ფასი იზრდება. სეზონი რომ მთავრდება, ისევ იკლებს.

პირად დაკვირვებას გაგიზიარებთ. საკმაოდ დიდი ხანია ვმუშაობ ამ სფეროში. ჩემი მყიდველის 2/3 ქართველია. ქართველი ემიგრანტები მათ შორის. ერთ-ერთი კორპუსის მართვაში ვიყავი ჩართული, სადაც არის 590 ბინა. ამ ბინების 80% შეიძინეს ქართველებმა.

რომ შევაჯამოთ, ჩემი დაკვირვებით, საცხოვრებელ ბინებს ძირითადად ყიდულობენ საქართველოს რეზიდენტები და ბიზნესისთვის განკუთვნილ ქონებას უფრო ყიდულობს უცხოელი.

ჩემი აზრით, ჩვენი ბაზარი „ბუშტი“ არ არის და არ გასკდება ახლო მომავალში.

რა თქმა უნდა, ფასების ზრდაც მოჰყვება ამას, თუმცა დღეს ყველაფერზე იზრდება ფასები და უძრავ ქონებაში ფასის ზრდა გასაკვირი არ უნდა იყოს. სტაბილურად ვვითარდებით, ბევრი ახალი საინტერესო პროექტია დაგეგმილი ბათუმში, როგორც საცხოვრებელი, ასევე ბიზნესის ტიპის. ბევრი ინვესტორი შემოვა და ვფიქრობ, ხუთ წელიწადში ისევ ვერ ვიცნობთ ქალაქს, როგორც… [ახლა ვერ ვცნობთ].

ამავე თემაზე:

აგვისტოში ბათუმში ბინა უფრო მეტმა უცხოელმა იყიდა – კოლიერსი