როგორ მართავს GGM-ი კრიზისებს


აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის მთავრობის ინიციატივით ქ. ბათუმში, ტაბიძის N7-9-ის მიმდებარედ 2015 წლის მაისში დაიწყო ორი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობა, რომლებშიც 208 ბინა განკუთვნილია ხულოს მუნიციპალიტეტში, სოფლებში: წაბლანასა და წაბლიანში მცხოვრები ოჯახებისთვის. მშენებლობა ეკომიგრანტების მიერ დაფუძნებულმა ამხანაგობამ დაიწყო, თუმცა 8 სართულის აშენების შემდეგ ფინანსები ამოიწურა, მშენებლობა შეჩერდა და დაიწყო სასამართლო დავა. შეჩერებული მშენებლობა შპს „გ2 ბილდინგმა“ (GGM-ის შვილობილი კომპანია) გადაიბარა.

რა ხდებოდა სამშენებლო ობიექტზე:
  • მშენებლობა 2015 წელს ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-მა დაიწყო, რომელსაც აჭარის მთავრობამ 5001 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და 1550000 ლარი გადასცა, ხოლო შპს „აჭარისწყალი ჯორჯიამ“ – 1775960 ლარი (ხულოს მუნიციპალიტეტში, სოფელ წაბლანაში სტიქიური მოვლენების შედეგად დაზარალებული  ამხანაგობის 208 წევრისთვის ბინის გადაცემის ვალდებულებით);
  •  ამხანაგობის სადამფუძნებლო დოკუმენტებითვე განისაზღვრა, რომ ამხანაგობის წევრებისთვის გადაცემული საცხოვრებელი ფართობები უნდა ყოფილიყო შემდეგი მდგომარეობით: გარე ფასადი დასრულებული, მეტალო-პლასტმასის ფანჯრები და ბინაში შესასვლელი რკინის კარები ჩასმული, ცენტრალური ელექტრო და სველი წერტილების სისტემა მოწყობილი;
  • ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ს მშენებლობის დაწყებიდან 11 თვის შემდეგ ამოეწურა დაფინანსება და წარმოეშვა ფინანსური დავალიანებები ბეტონისა და არმატურის მიმწოდებელ კომპანიებთან, მშენებლობაზე დასაქმებულ პირებთან;
  •  დაფინანსების ამოწურვისთანავე სამშენებლო სამუშაოები გაჩერდა (32-ის ნაცვლად აშენდა 8 სართული);
  •  ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის დამფუძნებელ 208 პირს, ბუნებრივია, არანაირი შენატანი არ განუხორციელებია. 208 ბინის გარდა, სხვა ფართობების გაყიდვის პროცესი შეწყდა, ხოლო უკვე გაყიდული ფართობებიდან შემოსავალი იყო ძალიან მცირე;
  • ფინანსური დავალიანებების გამო ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის წინააღმდეგ დაიწყო სასამართლო დავა, რის საფუძველზეც მშენებარე ობიექტს დაედო ყადაღა;
  • ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-მა ბევრ სამშენებლო კომპანიას შესთავაზა ობიექტის მართვაში აღება, საფინანსო ინსტიტუტებს სთხოვა დაფინანსება, თუმცა შეჩერებული მშენებარე ობიექტით არავინ დაინტერესდა;
  • ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ს მოუწესრიგებელი ჰქონდა სამართლებრივი ხასიათის დოკუმენტები. ობიექტი არ იყო რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. ბინები არ იყო განშლილი. სამშენებლო პროექტი იყო მშენებარე ობიექტთან (უკვე აშენებულ კონსტრუქციებთან) შესაბამისობაში მოსაყვანი;
  • შეჩერებული მშენებლობის მხარდაჭერას სახელმწიფო ინსტიტუტები ვერ ახერხებდნენ, რადგან მსგავსი სახის ობიექტის დაფინანსება (შეჩერებული მშენებლობის დასრულება) არც ერთი სახელმწიფო დაწესებულების კომპეტენციას არ წარმოადგენდა.

სამშენებლო ობიექტი შპს „გ2 ბილდინგის“ (კომპანია) მმართველობის პერიოდში:

  • მოგვარდა ყველა სახის ფინანსური დავალიანება, დასრულდა სასამართლო დავა და მშენებარე ობიექტს მოეხსნა ყადაღა;
  •  კომპანიამ აიღო მშენებარე ობიექტების დასრულების ვალდებულება, ხოლო სანაცვლოდ გადაეცა ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის კუთვნილი (208) ბინების გარდა დარჩენილი ფართობები და ობიექტზე არსებული მოწყობილობა-დანადგარები;
  • მშენებარე ობიექტის მართვაში აღებისთანავე განახლდა მშენებლობის პროცესი;
  • ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის სახელზე საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 208 ბინა;
  • რადგანაც ფართობების საცალო გაყიდვებით შეუძლებელი იყო მშენებლობის დასრულება, ამხანაგობა ’’წაბლანა 2015’’-თან წინასწარი კონსულტაციების საფუძველზე, კომპანიამ საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან იძულებით გადაადგილებულ პირთა, ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროს მიჰყიდა 164 ბინა, რისთვისაც საჭირო გახდა მშენებარე ობიექტის პროექტში ცვლილებების განხორციელება. კერძოდ: 1. სართულის გეგმარების ხელახალი პროექტირება ამხანაგობის მიერ უკვე აშენებული პარამეტრების გათვალისწინებით: აშენებული ფართობების აზომვა და ბინების დაზუსტება; 2. პროექტის იმგვარად დაგეგმარება, რომ ორივე კორპუსში შესაძლებელი ყოფილიყო ამხანაგობის 208 წევრისთვის ერთნაირი კვ.მ. (62+/-2 კვმ) ბინების გათვალისწინება და ამავდროულად საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან იძულებით გადაადგილებულ პირთა, ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროსთვის ერთ, ორ, სამ და ოთხოთახიანი ბინების პროექტირება (პროექტის ცვლილებებზე, მათ შორის ფართობების დაზუსტებაზე, ბინების მდებარეობის ცვლილებაზე, სამინისტროსთვის ბინების მიყიდვაზე – შეთანხმდა ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის გამგეობა, საერთო კრება და კომპანია);
  • შედეგად, მშენებარე ობიექტში ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის საკუთრებაში დარეგისტრირდა 208 ბინა, 164 ბინა გადაეცა სამინისტროს, ხოლო დარჩენილი ფართობი დარჩა კომპანიის საკუთრებაში;
  • ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის უფლებამოსილებაა, რომ ამხანაგობის წევრებზე გაანაწილოს 208 ბინა, რისთვისაც საჭიროა ბინების რეგისტრაციის შესახებ ამხანაგობის გამგეობის კრების ოქმის წარდგენა საჯარო რეესტრში;
  • მშენებლობის პროცესის შეუფერხებლად წარმართვის მიზნით კომპანიამ შეთანხმებას მიაღწია სს „ტერა ბანკთან“, რომელმაც 100%-ით დააფინანსა მშენებლობა, რისთვისაც იპოთეკით დაიტვირთა კომპანიის ქონება (როგორც მშენებარე ობიექტში არსებული, ასევე სხვა ქონება). სასესხო ვალდებულებით ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის კუთვნილი 208 ბინა არ დატვირთულა;
  • მშენებლობის პროცესში კომპანიას თავისი კომპეტენციის ფარგლებში აქტიურად დაუჭირა მხარი როგორც აჭარის მთავრობამ, ასევე სხვადასხვა კერძო კომპანიამ (კომუნალური სერვისების მიმწოდებლები, მშენებლები);
  • მშენებლობის პროცესს აქტიურად ამოწმებენ/აფასებენ შესაბამისი სახელმწიფო დაწესებულებები და ლიცენზირებული კომპანიები. მშენებლობის ყველა ეტაპი მაღალი ხარისხით ფასდება.
  • მშენებლობის პროცესი დასასრულს უახლოვდება.

 

შენიშვნა:  ზემოაღნიშნული ინფორმაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში და დაინტერესების შემთხვევაში, მისი გადამოწმება მარტივად შესაძლებელია.

 

ობიექტზე კონსტრუქციული ნაწილის მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ზოგიერთი მოქალაქე კომუნიკაციის სხვადასხვა ფორმის გამოყენებით (ჭორის გავრცელება, ცრუ დაპირება, ფორმალური შეხვედრები სხვადასხვა პირთან, ელექტრონული მიმოწერა და ა.შ.) ცდილობს შეცდომაში შეიყვანოს სოფელ წაბლანასა და წაბლიანში მცხოვრები მოსახლეობის ნაწილი, ასევე ხელისუფლების სხვადასხვა ორგანოს წარმომადგენლები და ზოგადად, საზოგადოება.

საკითხები, რომლებზეც ცდილობენ მცდარი ინფორმაციის გავრცელებას:
  • ამხანაგობის წევრთა კუთვნილი ფართობების ოდენობა: ამხანაგობის წევრების ფართობის ოდენობა განისაზღვრა ამხანაგობის საერთო კრებაზე. ამ პროცესში მთავრობა და კომპანია არ ჩართულა. ამხანაგობის დაფუძნების დროისთვის ხელშეკრულებაში (მუხლი 11.1) დაფიქსირდა, რომ ამხანაგობის თითოეული წევრი მიიღებს 65 კვმ (+/-5 კვმ) ფართობს. კომპანიის (შპს გ2 ბილდინგი) მიერ მშენებლობის გადმობარების პროცესში აიზომა უკვე აშენებული ფართობები (კოლონებსა და დიაფრაგმებს შორის მდებარე ბინები, რომლის ფართობის შეცვლაც უკვე შეუძლებელი იყო, რადგანაც ორივე კორპუსზე ჯამში 8 სართული აშენებული დაგვხვდა), სადაც გაირკვა, რომ ამხანაგობისთვის „მიკუთვნებული“, უკვე აშენებული ბინების ფართობი იყო 60 – 63 კვმ. ამ რეალობის გათვალისწინებით, ამხანაგობის საერთო კრებამ 2017 წლის 25 მარტს (ანუ 18 თვის წინ) საერთო კრების გადაწყვეტილებით დაადგინა შემდეგი (მუხლი 11.2.): ამხანაგობის თითოეული წევრის კუთვნილი ფართობი შეადგენს 62 კვმ-ს (+/-2 კვმ). სწორედ ამავე საერთო კრების გადაწყვეტილებით შევიდა შპს „გ2 ბილდინგი“ მშენებარე ობიექტის მართვაში. ანუ კომპანიისა და ამხანაგობის თანამშრომლობის დაწყებამდე, ამხანაგობის კუთვნილი ბინების ოდენობის საკითხზე თავად ამხანაგობის საერთო კრებას უკვე ჰქონდა გადაწყვეტილება მიღებული და სწორიც იყო, რადგან ეს აშენებული ფართობის დაზუსტებული, რეალური ზომებიდან გამომდინარეობდა;
  • ამხანაგობის წევრების ფართობების მდებარეობა: ამხანაგობის წევრების ფართობების მდებარეობასთან დაკავშირებით, როგორც ზემოთ აღინიშნა, მშენებლობის დაწყებისთანავე, მაშინ როცა ობიექტი საჯარო რეესტრში მშენებარედაც კი არ იყო რეგისტრირებული, ამხანაგობამ წევრებზე „გაანაწილა“ ჯერ კიდევ მშენებლობის საწყის სტადიაზე მყოფ ობიექტში მდებარე ბინები. ეს განაწილება ოფიციალურად არ დარეგისტრირებულა. შპს „გ2 ბილდინგის“ მიერ მშენებარე ობიექტის მართვაში აღებამდე, შეფასდა ობიექტის რეალური შესაძლებლობები. რადგანაც ფართობების საცალო გაყიდვებით შეუძლებელი იყო მშენებლობის დასრულება, ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-თან წინასწარი კონსულტაციების საფუძველზე, კომპანიამ საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან იძულებით გადაადგილებულ პირთა, ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროს მიჰყიდა 164 ბინა, რისთვისაც საჭირო გახდა მშენებარე ობიექტის პროექტში ცვლილებების განხორციელება, რამაც თავისთავად გამოიწვია ამხანაგობის მიერ არაოფიციალურად განაწილებული ბინების მდებარეობის ცვლილება. შემდგომი გაუგებრობების პრევენციის მიზნით, ბინების მდებარეობის ცვლილება შეთანხმდა ამხანაგობის საერთო კრებასთან და უფრო მეტიც, 2017 წლის 25 მარტის ამხანაგობის საერთო კრების ოქმით (მუხლი 4.1.) განისაზღვრა შემდეგი: ამხანაგობის თითოეული წევრის ზუსტი წილი, მდებარეობა და ოდენობა განისაზღვრება ამხანაგობის გამგეობის მიერ, სამშენებლო დოკუმენტაციის (პროექტის) საფუძველზე. ამხანაგობასა და აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს შორის 2015 წლის 18 მაისს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების 3.2. მუხლის ’’ბ’’ პუნქტის შესაბამისად, ამხანაგობა ვალდებულია ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლიდან არაუგვიანეს სამი თვის ვადაში უზრუნველყოს ამხანაგობაში შემავალი ყველა წევრის საცხოვრებელი ფართობით დაკმაყოფილება. შესაბამისად, ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ ამხანაგობის გამგეობა გაანაწილებს ბინებს ამხანაგობის წევრებზე;
  • ამხანაგობის წევრთა კუთვნილი ბინების რემონტი: ბინების რემონტთან დაკავშირებით შპს „გ2 ბილდინგს“ არანაირი ვალდებულება არ აქვს აღებული. შპს „გ2 ბილდინგის“ ვალდებულების შესაბამისად, ამხანაგობას ახალაშენებულ სახლში ჩაბარდება ბინები კარკასის ფორმით: გარე ფასადი დასრულებული, მეტალო-პლასტმასის ფანჯრები და ბინაში შესასვლელი რკინის კარები დამონტაჟებული, ცენტრალური ელექტრო და სველი წერტილების სისტემები მოწყობილი;
  • ობიექტში მდებარე სხვა ფართობები: მშენებარე ობიექტში ამხანაგობის კუთვნილი 208 ბინის გარდა მდებარე სხვა ფართობები (საცხოვრებელი, არასაცხოვრებელი) ოფიციალური შეთანხმების შესაბამისად წარმოადგენს შპს „გ2 ბილდინგის“ საკუთრებას, რომელთა ნაწილი მშენებლობის მიზნებიდან გამომდინარე გაცვლილია სამშენებლო მასალებსა და მომსახურებაში (მაგალითად, ლიფტებისა და მეტალოპლასტმასის კარ-ფანჯრების შესყიდვა განხორციელდა არაკომერციულ ფართობებში ნაწილობრივი გაცვლით/ბარტერით);
  • ამხანაგობის კუთვნილი მიწის ნაკვეთის მომავალი მესაკუთრე და მიზნობრიობა: ამხანაგობის კუთვნილი მიწის ნაკვეთი საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციის შემდეგ იქნება ამავე სახლში მცხოვრებთა საერთო საკუთრება და მასზე განთავსებული იქნება მხოლოდ საერთო სარგებლობის ღია ტიპის ავტოსადგომები და ეზო. ამ მიწის ნაკვეთზე არასდროს ყოფილა დაგეგმილი ფასიანი ავტოსადგომისა და ავტოსამრეცხაოს მშენებლობა. შემდგომში უკვე საბინაო ამხანაგობა განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთისთვის დამატებითი ფუნქციის შეძენის შესაძლებლობას (ეს საკითხი მხოლოდ საბინაო ამხანაგობის კომპეტენციაა);
  • საცხოვრებელი სახლების საერთო საკუთრება და კომუნალური სერვისები: როგორც ყველა სხვა მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში, აქაც საერთო სარგებლობაში იქნება ლიფტები, წყლის ტუმბოები, სადარბაზო, სადარბაზოს განათება, სახურავი, ფასადი, ეზო. შესაბამისად, შემდგომი ექსპლუატაციის საკითხი დარეგულირდება ისე, როგორც ხდება ყველგან: საერთო სარგებლობის ექსპლუატაციას, მოვლას, შენახვას, გაფრთხილებას, დაცვას უზრუნველყოფენ აღნიშნულ საცხოვრებელ სახლებში მცხოვრები ოჯახები (მართვის ფორმა შეიძლება იყოს საბინაო ამხანაგობა ან სხვა მოდელი, რაზეც აქ მცხოვრები ოჯახები მოილაპარაკებენ);
  • სოფლებში – წაბლანასა და წაბლიანში მცხოვრები/რეგისტრირებული ოჯახები, რომლებიც არ არიან ამხანაგობის წევრები: შპს „გ2 ბილდინგის ინფორმაციით“, 30-მდე ოჯახი, რომელიც არ არის ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-ის წევრი, აპროტესტებს ამხანაგობის წევრთა შემადგენლობის განსაზღვრას და ითხოვს ამხანაგობის წევრთა ვინაობის განსაზღვრის პროცესის ხელახლა ჩატარებას. კომპანიის კომპეტენცია არ არის ამხანაგობის წევრთა ვინაობის განსაზღვრა და იმის შეფასება, თავის დროზე სწორად განისაზღვრა თუ არა ამხანაგობა იმ შემადგენლობით, როგორც დღეს არის. ამხანაგობას საჯარო რეესტრში უკვე დაურეგისტრირდა 208 ბინა. სხვა უფლებრივი საკითხები კომპანიის კომპეტენციის ფარგლებს სცილდება;

 

შპს „გ2 ბილდინგი“ აქტიურად თანამშომლობს ერთობლივი საქმიანობის – ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „წაბლანა 2015“-თან (საერთო კრება, გამგეობა). აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ ამხანაგობა „წაბლანა 2015“ კმაყოფილია პროექტის განხორციელების პროცესით და ობიექტის მშენებლობასთან, ბინების რეგისტრაციასთან, ან სხვა რაიმე საკითხთან დაკავშირებით შპს „გ2 ბილდინგის“ მიმართ არანაირი პრეტენზია არ გააჩნია (ამხანაგობის გამგეობას და საერთო კრებას არც ოფიციალური და არც არაოფიციალური ფორმით რაიმე სახის პრეტენზია არ დაუფიქსირებია).

ნეტგაზეთის მასალების სხვა გამოცემებში გადაბეჭდვის წესი
ავტორი